新政出台严防逃税行为

　　楼市调控细则见光首日“众生相”

　　本周一，北京市地方税务局发布了《关于调整二手房交易计税价格的通知》，为二手房交易设置了最低计税价，并于今年10日1日起正式执行。“我爱我家”认为，此次出台的税收新政整体思路没变，仍然是为了防止出现买卖双方在交易过程中虚报二手房交易价格、私签“黑白合同”，将交易差价私下补齐的逃税行为。而最低计税价区别于现行建委公布的指导价，其目的在于保障税收的征缴。

　　专业人士在对比本次公布的税收新政与目前正在执行的政策相比时，分析认为有以下五大区别：

　　-物业类型更细化

　　本次增添了特殊二手商品房的交易价格指导，列出了北京106个交易频繁的成熟的具体个案项目，并将其中的非普通标准住房用特殊符号进行标注，增加征税的精准性，使计税依据更加公平合理；此外，还增加了办公用房及商业用房的交易指导价，指导服务功能更全面化。

　　-增加土地级别指导

　　除以往的区县、典型区域、执行范围、基准价格的指标外，此次将房屋所处的土地级别也发布出来，使老百姓更加容易判断自己的房屋是否符合普通标准住房的条件。

　　-修正条件及系数更加精细

　　此次以1991-1995年已购公房的基准房屋建成年代，基础指数为100，然后按七个阶段进行不同系数的修正，如1970年及以前系数为78，1996-2000年修正系数为103等；另外楼层、户型等都根据不同情况给出了具体的修正系数，避免以往按粗略的综合考虑确定实际成交价格的缺陷。

　　-指导范围有所补充

　　与去年相比，本次指导价还补充了很多交易地区，主要集中在昌平、大兴、通州、顺义、燕山、房山、门头沟、平谷等郊县地区，使得指导的区域更加广泛。

　　-价格方面升降不均

　　从本次发布的价格来看，与去年相比，整体局面呈下降趋势，特别是土地级别为一、二、三、四级的房屋价格有所下降，下降幅度在100至200元不等。增幅较为明显的主要集中在海淀及宣武的广安门内地区，平均涨幅在100至200元之间，其中上地地区涨幅最为明显，涨幅高达682元。

　　案例分析：

　　为了让消费者更清楚的了解新税政与老税政之间的区别，“我爱我家”以案例进行新旧计税方式对比。

　　房源：中海凯旋

　　建成年代：2003年

　　楼层：4/8层

　　面积：130平方米

　　房屋类型：特殊二手商品住房

　　假设合同单价为：12000元/平方米

　　①按以前的计税方式——

　　买方所要交纳的税费＝契税+印花税＝(12000×1.5%+12000×0.05%)元/平方米×130平方米＝24180元

　　卖方所要交纳的税费＝印花税+营业税＝(12000×0.05%+12000×5.5%)元/平方米×130平方米＝86580元

　　②按现在的计税方式——

　　修正后的最低计税价＝房屋基准价格×建成年代修正系数×楼层修正系数×房型修正系数＝13268元/平方米×100%(无修正)×95.5%×100%(无修正)＝12670.94元/平方米

　　修正后最低计税价格与合同价相比，两者取其高，即为12670.94元/平方米

　　买方所要交纳的税费＝契税+印花税＝(12670.94×1.5%+12670.94×0.05%)元/平方米×130平方米＝25531.9元

　　卖方所要交纳的税费＝印花税+营业税＝(12670.94×0.05%+12670.94×5.5%)元/平方米×130平方米＝91420.8元

　　③前后交纳税费对比——

　　买方需要多交纳1351.9元；卖方需要多交纳4840.8元。

　　可见，对于特殊二手商品房而言，其新税政实施后，将会比新税政实施前缴纳更多的税费。对于什么是“特殊二手房”？千万家专业人士解释，地税没有给出明确定义，但从具体项目中能看出，列出的特殊二手房均属于高档楼盘，甲宅、别墅类项目。

　　业内人士认为，10月1日前有可能会出现特殊二手房集中过户的现象。