普宅交纳税费无变化

　　7月10日，北京市地方税务局发布了《关于调整二手房交易计税价格的通知》，为二手房交易设置了最低计税价，以加强税收征管工作，保障税收收入能够及时、足额入库。该通知将在今年10日1日起执行。

　　据北京“我爱我家”房产中介公司有关专家分析，此次出台的税收新政整体思路没变，仍然是为了防止出现买卖双方在交易过程中虚报二手房交易价格、私签“黑白合同”，将交易差价私下补齐的逃税行为。本次新政规定的税费征收仍然是在合同价与最低计税价两者中取其高，只是在最低计税价计算的细则上更加细化、量化和科学了。

　　以前的计税标准是以建委公布的指导价为基准。但建委的指导价是为了引导市场进行合理的投资与消费。因此税务部门以建委指导价为基础进行调整，出台了最低计税价。最低计税价区别于现行建委公布的指导价，其目的在于保障税收的征缴。

　　本次即将执行的税收新政与目前正在执行的税政相比，有以下三点最大的区别：其一，考虑到二手房的特殊性，确定了修正系数。由于二手房受建成年代、楼层、房屋类型影响，最终售价会有较大差别，因此在本次通知中，将不同房屋的修正系数进行了确定；其二，单独提出了106个特殊小区，包括高档房、二手次新房、非普通住宅。新政对这类房屋进行特殊处理、重点监管，较为符合目前的市场交易状况；其三，最低计税价与以前相比普遍调低。这样做的目的一方面在于加强税收监管，另一方面也给新政中提供的修正系数预留出足够的计算空间。

　　有关专家在此列举两个案例进行新旧计税方式的对比以诠释它们之间的差异：

　　(一)：北京某高档住宅项目

　　建成年代：2003年楼层：4/8层面积：130平米房屋类型：特殊二手商品住房买卖合同单价为：12000元/平米

　　①按以前的计税方式———最低计税价为该地区住房平均交易价＝8435元/平米，那么在合同成交单价和最低计税价中两者取其高，即以合同成交单价12000元/平米为依据。买方所要交纳的税费＝契税+印花税＝(12000×1.5%+12000×0.05%)元/平米×130平米＝24180元

　　卖方所要交纳的税费＝印花税+营业税＝(12000×0.05%+12000×5.5%)元/平米×130平米＝86580元

　　②按现在的计税方式———最低计税价＝13268元/平米，那么在合同成交单价和最低计税价中两者取其高，由于合同成交单价低于最低计税价，所以应该以修正后的最低计税价为依据。修正后的最低计税价＝房屋基准价格×建成年代修正系数×楼层修正系数×房型修正系数＝13268元/平米×100%(无修正)×95.5%×100%(无修正)＝12670.94元/平米修正后最低计税价格与合同价相比，两者取其高，即取值12670.94元/平米买方所要交纳的税费＝契税+印花税＝(12670.94×1.5%+12670.94×0.05%)元/平米×130平米＝25531.9元卖方所要交纳的税费＝印花税+营业税＝(12670.94×0.05%+12670.94×5.5%)元/平米×130平米＝91420.8元

　　③前后交纳税费对比———买方需要多交纳1351.9元；卖方需要多交纳4840.8元。

　　(二)：北京某普通住宅

　　建成年代：1991年楼层：7/21层面积：81.68平米房屋类型：已购公房买卖合同单价为：7600元/平米

　　①按以前的计税方式———最低计税价＝该地区住房平均交易价＝6484元/平米，那么在合同成交单价和最低计税价中两者取其高，即以该地区住房平均交易价7600元/平米为依据。买方所要交纳的税费＝契税+印花税＝(7600×1.5%+7600×0.05%)元/平米×81.68平米＝9621元卖方所要交纳的税费＝印花税＝(7600×0.05%)元/平米×81.68平米＝310元

　　②按现在的计税方式———最低计税价＝6452元/平米，那么在合同成交单价和最低计税价中两者取其高，由于合同成交单价高于最低计税价，所以应该以合同成交单价7600元/平米为依据。缴纳税费数额同前。

　　③前后交纳税费对比———无变化

　　综上所述，我们可以看出，新税政前后，对于普通已购公房(二手商品房)，其应缴纳税费数额无明显变化。而对于特殊二手商品房而言，其新税政实施后，将会比新税政实施前缴纳更多的税费。(记者孟坚)