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房地产行业堪称是当前最不透明的产业之一，开发商的成本和利润讳莫如深，而购房者受到的待遇是严重的信息不对称，至少现阶段的市场状况下，楼盘价格是难以算清的一笔帐，这房子从3000元涨到6000元，甚至近万，到底贵在哪里，成本究竟有多少？
因为产品不同，楼盘与楼盘之间的成本会存在巨大差距，因此采集数据的难度就很大，本文只想告诉买房人“房价是如何构成的以及计算房价成本的方法”，以供大家参考。
一、楼盘成本的构成要素
1、地价
开发商经常说“房子贵，是因为土地稀缺、土地贵造成的”，那么土地到底有多贵？
首先，我们要了解一个概念，即楼面地价。所谓楼面地价，又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。它是房价组成的重要部分。
楼面地价=土地总价格÷可销售建筑总面积；楼面地价=土地单价÷容积率
近年土地价格走势
由上图可见，天津的土地平均价格在2003~2004年一年增长了13个百分点，反映到房价中将是房屋价格至少提高400元/平米的涨幅。2004年上半年，天津楼面地价从市中心大约为2000元／平米。
同时，近年来，和平区土地供给稀缺，地价始终为各区之首，河西区的地价表现为“持续上升”，至2005年2月，河西区地价指数以同期最高升幅超过南开区跃居排名第二，与和平区的差距也进一步缩小。区域梅江板块土地价格屡创新高，例如2005年5月中联发展(弘泽)拿的梅江16号地楼面价格达到3466元/平米。河北、河东、南开三区的地价表现为“平缓增长”，这三个区的地价指数变化不大，保持相对稳定。
根据天津市土地交易中心统计，今年(2006年)至今(1-7月)，天津市共以招拍挂形式出让土地13幅市，市内六区平均楼面地价3079元/平米，天津平均楼面地价2774元/平米。
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楼盘名称 |
位置 |
楼面地价(元/平米) |
销售价格(元/平米) |
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远洋新天地 |
河东区新开路 |
2353 |
7000 |
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泰达建设项目 |
河东区中山门 |
1148 |
未开盘 |
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万科·金色家园 |
南开区青年路 |
2548 |
预计7000 |
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亿城·山水颐园 |
南开区红旗路 |
2040 |
6000-6700 |
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招商电话局项目 |
和平西康路(赛顿中心对过) |
6460 |
规划中 |
典型楼盘楼面地价
2、土建和安装成本
主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。
3、配套建设费用
主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。
4、开发商的运营成本
主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，一般比例为成本的5%左右。
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