开发商炒作难辞其咎

　　2006年9月14日消息，据国家发改委、国家统计局调查显示，2006年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，涨幅比上月低0.2个百分点，环比上涨0.4%，涨幅比上月低0.1个百分点。

　　进入9月，南京楼市跨入“金九银十”的传统旺季。据统计，南京九十月份开盘的楼盘数量在60家左右，江南八区、江宁、江北上市的新房源量达1.5万套。

　　老百姓关心的不仅仅是房子的上市量，更重要的是价格。从一些新上市楼盘公布的价格来看，南京城内楼盘每平方米普遍超过万元，江宁楼盘大多接近4000元，江北的楼盘均价也有不同程度的上升。

　　在国家出台多种调控政策和持续加息的叠加影响下，南京房价仍然上涨不止。有人认为，由于今年南京拆迁300万平方米、拆违320万平方米，由此所形成的刚性需求，助推了房价的上涨。

　　这种刚性需求果真是房价上涨的根由吗？南京二手房研究专家朱锡生认为，南京今年已售出的二手房统计显示，总价在40万元以下的交易量超过68%，总价在70万元以上的高档二手房交易量仅占7%多一点，南京的刚性需求指向的主要还是总价适中的次新房。二手房价格是新房价格的“晴雨表”，从中不难看出，老百姓真实的需求到底是什么。

　　从南京最近楼市成交排行榜上看，那些价格不断上涨的中高档楼盘几乎无一例外地难见“踪影”。这说明，房价上涨与刚性需求不存在必然的关系。

　　从供需现状看，根据南京网尚房地产研究机构的统计，今年全市商品房的上市量将新增878万平方米，加上去年上市待售的商品房面积624万平方米，今年的供应量将超过1500万平方米，而需求预计在800万—900万平方米之间。显然，目前楼市的供给量远远超过需求量。

　　既然供大于求，房价为何仍在逆市上涨？有人把它归结为投资渠道狭窄，有人认为是土地供应量不足，还有人觉得是外来资金的推动。众说纷纭，不一而足。

　　不管怎样，有关业内人士认为，把房价上涨的根由简单说成是刚性需求的支撑，难以服众。相反，开发商的蓄意炒作却难辞其咎。位于南京城郊结合部的一处楼盘，毛坯房售价高达每平方米1.28万元，让一般购房者难以理解。

　　退一步说，以长期来看，住房刚性需求的实现必然会影响房价上涨，但在某一个时间段内，刚性需求因为房价过高可能演变成“柔性需求”，刚性需求的实现时间也会随之后移。因为刚性需求的实现不以开发商的意志为转移，而是与刚性需求主体的收入息息相关。如果一个家庭倾其几十年积蓄都不一定能买得起一套房子，那么，即使刚性需求的愿望再强烈，又有多少人敢真正出手？

　　专家认为，要调和百姓住房需求与价格上涨之间的矛盾，靠开发商的“大发慈悲”不可能实现。现在，国家调控政策不断出台，“有形之手”正在发挥越来越重要的作用。提高经济适用房建设比例、扩大廉租住房覆盖面以及加大中低价商品房建设力度等措施，将有效控制房价的过快增长。南京仙林大学城管理委员会日前宣布，年内将开发建设2000多套中低价房投入市场，并且限定价格为每平方米3300元左右。这样的房子越多，老百姓的刚性需求才会更早实现。(李宗长)