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经济观察:土地招标为何难改“价高者得”?

来源: 新华网  作者:   2006-09-25 14:28  编辑: 韦亮


  9月15日,深圳新一轮招标出让的6幅限户型住宅地块均名花有主,中海、万科等名企各有斩获,此前因天价索赔官司而为国人所关注的“代工之王”富士康也拿下了其中1幅,当地政府由此进账32亿元。

  值得注意的是,此乃今年新政后深圳首次以招标方式出让住宅用地,又都是严格规定90平方米户型比例的地块,而且此轮土地出让之前,官方统计称深圳再次蝉联月度房价涨速全国第一——总之各方都认为,地价受到抑制的信号多少会得到反映。

  但因为招标采取了事先设定底价、价高者得的方式,给人的印象似乎是出让结果与拍卖并无实质区别。

  同样的场面在广州和上海分别出现。还是招标方式,还是限户型地块,广州的金沙洲住宅地块由万科和中粮联合体以17.5亿元的“天价”中标。而引人注目的上海浦东花木地块,“黑马”金地在占50%分值的财务标中,报出60亿元的惊人价格,为标底价2.2倍,另外七家内地及香港知名开发商,也分别开出不菲的报价。

  今年调控新政之后,各主要城市土地的出让方式,几乎不约而同地用清一色的招标取代之前的拍卖或挂牌。一般认为这是为了避免拍卖场上企业竞争过于激烈,导致太多“天价”地块出现。同时,在招标文件中加入企业资质、规划方案等评分要求,或许能有效平衡单一的地价标准,从而降低实际出让地价。

  可惜,从实际效果来看,政府的初衷是否得以充分体现还存在疑问。

  尽管规划方案及企业资质等评分对地块最后归属有一定影响,但至少占一半甚至更多分数的地价,依然举足轻重。

  有发展商坦言,跟拍卖场上多轮厮杀相比,招标只给了参与企业唯一一次机会,如果志在必得,只能尽量报出高价,遇到几家大地产商同时瞄准一块地,拼出让人大跌眼镜的高价很正常。

  退一步讲,土地报价是实实在在的数字,而方案评分却有很大的主观空间,天平最后向哪一家企业倾斜,往往要看地方政府这个“地主”的真实态度。

  日前,国土资源部财务司司长赖文生公开撰文称,去年各地方政府卖地所得收入5800多亿元,其中2100多亿元地方政府可以直接支配。这也是他们多年来乐此不疲地推动本地房地产发展的根本动力。

  由此可知,在先行土地出让金管理体制下,作为最大既得利益者的地方政府,是否能真心实意地抑制高价卖地的冲动,实在让人不敢过于乐观。

  考虑到一些众所周知的所谓“潜规则”仍然存在,以综合招标代替“价高者得”的拍卖来抑制地价过高的想法,会不会流于形式呢?恐怕人人心中都有一杆秤。(张鹏)

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