楼市宏观调控显效，开发商初尝“疯狂”后果

　　法律专家指出，这起近5年来上海首次出现的退房集体诉讼，无疑给宏观调控下渐渐吃紧的开发商亮了一张黄牌，楼市有涨有跌，开发商在博弈楼市、节节推高房价之时，是否也应该对房价下跌的风险有所预期？

　　新华网上海9月25日专电(记者徐寿松蔡国兆)备受瞩目的上海退房案终于有了说法：日前，上海市宝山区人民法院一审判结20例，允许购房人解除购房合同，开发商应退还房款，收回价格已大大“缩水”的房屋。

　　法律专家指出，这起近5年来上海首次出现的退房集体诉讼，无疑给宏观调控下渐渐吃紧的开发商亮了一张黄牌，楼市有涨有跌，开发商在博弈楼市、节节推高房价之时，是否也应该对房价下跌的风险有所预期？

　　买房人房子还没到手，每套就“缩水”了三四十万元

　　2005年12月底，位列上海地产十强的大华(集团)有限公司遇到了大麻烦：它所开发的楼盘“水岸蓝桥”的89名业主，将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明将集体停止偿还房贷。一时间，上海楼市“风云”乍起，十几个楼盘先后发生集体退房事件。

　　房价下跌是退房风起的真实原因。今年9月22日，上海市宝山区法院判决的案例显示，购房者黎敏(原告)在2005年2月从大华公司购买了“水岸蓝桥”一期一套约106平方米的房屋，总价144.15万元，平均每平方米单价高达13590元。

　　一位退房业主说，2004年下半年，这里房价每平方米还只有五六千元，2005年春节前后，“疯涨”到13000元甚至更高。可到了2005年下半年，楼市宏观调控趋紧，上海中外环线周边地区房价下跌，同类房价最低跌到过每平方米8000多元。如此一来，买房人房子还没到手，每套价格就“缩水”了三四十万元。

　　而在当初购房合同的补充条款中，开发商为约束购房人，特别约定：“若乙方(购房者)因自身原因提出解除合同，乙方(购房者)应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用。”孰料，正是这一在卖方市场中购房人只有签字认可、根本无法置疑的“牛气”条款，在房价下跌时，为购房人选择退房减损提供了依据。

　　“疯狂”总得付出代价，“这是一次诚信教育、一次市场经济的洗礼”

　　89名业主宁愿承担3万至4万余元不等的违约赔偿金也要退房，其实是两害相权取其轻。上海知名物业律师、退房业主的共同代理人杜跃平说：“和房屋贬值的几十万元相比，承担总房价款3%的违约金毕竟是小损失。退房是业主的权利，符合合同约定，也符合经济理性。”

　　据悉，因为此案是群体性诉讼案件，法院统一受理、审判。目前，除3名业主因诉前已接收房屋钥匙最终撤诉外，法院在2005年底立案编号的20例已全部判决，另有66例在2006年初立案编号的案件，也将在9月底前宣判。判决结果将与已有判例无异。如此一来，败诉的开发商面临收回86套价格“缩水”的房屋、退还约1.2亿元购房款的巨大压力。

　　易居中国房地产研究院的一位人士说，在银根日益收紧、资金链普遍趋紧的行业大背景下，这对于开发商而言，无疑是雪上加霜。

　　但“疯狂”总得付出代价。对于这起近5年来上海首次出现的较大规模退房事件，杜跃平律师说：“这是一次诚信教育、一次市场经济的洗礼。”开发商之所以遭受如此惨痛的教训，是因为在楼市一天一个价的疯狂日子里，他们压根儿不愿预见房价下跌的风险，更没有做好经营风险的准备。既然房价上涨时，开发商乐意业主退房，既可得违约金，又能赚取将房子卖出更高价格的暴利；那么，房价下跌时，按约退房理所应当。

　　上海楼市之变是过热的房地产市场最终必然走向回归的缩影

　　从通宵达旦排队抢购到对簿公堂集体退房，上海楼市之变其实正是过热的房地产市场最终必然走向回归的缩影。眼下，全国房地产业宏观调控的成效开始显现，但楼市博弈未消，困局犹在。

　　微观上看，一面是买家对于后市的预期下降，一面是卖家在为坚守价格甚至酝酿涨价而“厉兵秣马”。普华永道和美国城市学会最新发布的《2007亚太房地产未来趋势》报告显示，只有32%的被调查者建议购买上海的住宅地产，这反映了人们对“房价下跌”的预期强烈。但开发商在九十月份传统的楼市销售旺季到来之际，仍在利用“金九银十”大做文章。9月份的第二周，上海一手房市场内环线以内公寓类住宅成交量上升22.1%，均价不降反涨1.3%。近期，上海部分地区二手房挂牌价也有所提高。

　　中观上看，全国其他地方的房价也涨势依旧，甚至出现向二三级城市蔓延的趋势。发展改革委和统计局的数据显示，二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比上季度高0.2个百分点。不仅深圳、北京涨，连呼和浩特、包头的涨幅都在9%以上。业内人士预计，涨势在第三季度仍会延续。

　　宏观上看，尽管中央政府频频出台加息、规范进入房地产市场的外资管理、整饬楼市交易秩序、调整土地收益分配等政策，足以显示政府全面规范房地产市场的决心和力度，但一些地方仍然不能接受楼市降温、房价下跌所必然带来的“土地财政”锐减的事实，态度暧昧。其典型表现是，现在离九部门要求各地在9月底前拿出90平方米以下的小户型占开发面积70%的具体规划的期限越来越近，但有些地方至今仍少有“动静”，拖延、观望的心态比较强烈。