业内人士自曝成本清单——房价回报率近100%

　　本报讯据《上海证券报》消息，26日，一位杭州的房产业内人士向记者传递了一份房产开发成本清单。从这份清单上看出，该开发商凭借该项目共赚取了5.8亿元的毛利润，相对其6亿的成本来说，回报率近100%。

　　据记者了解，这位业内人士曾经从事于南都房产，后来离职独自创业，并以咨询公司的名义继续从事房地产开发业务。但是该人士拒绝透露这个成本清单属于杭州哪个房产楼盘。

　　从这份成本清单可以看出，开发商的拿地成本只有区区165万／亩。专家告诉记者，按照这样的拿地成本推算，该开发商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面价格是2475元／m2。

　　而当该楼盘于两三年后建成时，楼价已经飞涨至7000元至8000元。在其销售栏里可以看到，其多层公寓销售价格为7800元／m2以上，高层公寓则卖到了8000元／m2以上，加上商铺与车位的销售，回报率惊人。

　　与此同时，记者还从有关渠道获得了两家开发商对各自项目的预算规划。这两家开发商，一家是上海的ZH房产，一家是杭州的ZT房产。从这两家开发商的项目预算中，可以看出房产成本与利润之间的悬殊差距。

　　上海的ZH开发商所开发的项目，位于上海市闸北区某街道，项目总面积103亩，项目总建筑面积20.6万米2牗商铺及配套3.05万米2牘，一期47亩、建筑面积10.25万米2，目前已划分为面积大体相等的A、B两块，将分步拆迁并开发。

　　在ZH的“如意算盘”中，A区的动迁成本、建安成本、配套费用加一起，总成本是4.284亿，折合每平方米的成本是8400元，而该开发商的预计卖价则是住宅1.5万元／m2、商铺3万元／m2。从成本到售价翻了一倍，该开发商的理由是，周边的楼盘售价，绿洲雅宾利一期：2006年4月开盘，均价1.8万元／m2，已售75%；蒙特利名都城：2006年下半年开盘，均价1.6万元／m2。

　　如果项目建成并成功销售，该开发商的毛利将达4.416亿元，项目的毛利回报率超过100%。

　　杭州ZT房产的项目虽是拆迁安置用房，但该项目成功开发的话，开发商将得到14.6亿的收入，相对于其11亿元的成本，毛利回报达30%以上。

　　附：上海ZH房产成本清单

　　一期A块利润测算：建筑面积5.1万元／m2：商铺7000 m2，住宅：44000 m2

　　(1)成本：动迁成本：2.5亿元，楼面价4900元／m2；

　　建安成本：2000元／m2配套费用：1500元／m2)组成：规费：300元／m2、设计、环境费：100元／m2、管理费用：200元／m2、广告费用100元／m2、资金成本600元／m2、小区配套100元／m2、不可预见费用

　　100元／m2(成本＝)4900／m2＋2000元／m2＋1500元／m2(×5.1万元／m2＝4.284亿元)2(销售收入：商铺售价3万元／m2；住宅售价1.5万元／m2销售收入＝7000 m2×3万元／m2＋44000 m2×1.5万元／m2＝8.7亿元)3(毛利：8.7亿元-4.284亿元＝4.416亿元