北京“叫停现金收房”房产中介进入整合期

　　要终结房地产经纪行业的乱象，仅靠行政和行业禁令不行，必须加快立法。

　　“卖房能不能给现金？”

　　11月9日，当《中国经济周刊》记者以卖房者的身份向北京市榆林西里某房地产中介公司询问时，得到的答复是“只要房子的相关证件齐全，我们可以马上给你现钱。

　　”在这里密集分布的12家房地产中介公司，无一例外都爽快地答应了记者的要求。

　　此时，距离中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《房地产经纪执业规则》(下称“规则”)和《房地产经纪业务合同推荐文本》(下称“业务合同”)，明令禁止房地产中介“吃差价”；北京市建委、工商局联合发布《关于开展北京市房地产经纪行业专项整治活动的实施方案》(下称“方案”)，正式叫停“现金收房”，并在全市范围内开展专项整治活动不过10日。

　　部分房地产中介的“顶风作案”，令规则和方案几乎变成了一纸空文。

　　变相的“现金收房”

　　11月9日至13日，记者在北京的方庄、榆林西里、北太平庄、东直门等地随机暗访发现，真正执行规则和方案的房地产中介公司为数极少—“吃差价”仍是普遍现象，“现金收房”也采用了更为隐蔽的手法。

　　比如，北太平庄一家知名房产中介公司工作人员先以政策为由拒绝了记者“现金收房”的要求，但随后又说：“我有个亲戚现在想买房，如果你现在确实缺钱，可以卖给他，他能给你现金。”

　　“这其实是变相的现金收房。”一位不愿透露姓名的房地产经纪人对《中国经济周刊》说，“房产中介公司先出钱让业务员以个人名义收房，然后再让业务员以房主的身份提高价格后销售此房源。这样中介公司不用再出面，仍然吃到了差价，而且一旦出现了什么问题，公司也不会承担任何责任。”

　　这位人士还透露，为了应对规则和方案中不准“吃差价”和“现金收房”的规定，有的公司甚至对员工进行了统一的“业务培训”，教授员工如何采取各种变相的手法“吃差价”“现金收房”。

　　“现金收房”造成“吃差价”

　　“在北京的房地产市场上，如果只单纯收取中介费，只能按成交房价的3%提取。例如房子的成交价是30万，中介费只有9000元，但是如果吃差价的话，则可以至少赚取2至3万元以上。”我爱我家房地产公司的一位市场部经理告诉《中国经济周刊》，超额的利润驱使着部分房地产中介公司“顶风作案”。

　　他介绍称，房产中介一般利用“一次性付全房款”噱头吸引卖房人，然后压低收购价将房屋收购后再转手以高价卖给其他购房者，从买进卖出的“差价”中牟利。

　　“吃差价”同样适用于租赁业务。即房产中介以低于市场价与房东签订“包租”协议后，再按市场价出租，其中的租金差就是利润。据业内人士透露，“包租”收益一般要比普通租赁业务的佣金收入高出50%左右。

　　但是，“现金交房”或“吃差价”却存在着重大的安全隐患。“链家地产”市场总监金育松向《中国经济周刊》介绍，因为房产中介公司手里一般没有那么大量的资金，他们只能向银行借贷或者动用客户的资金去现金收房，一旦中介公司的资金链条断裂，或出现卷款潜逃事件，就会给交易双方以至银行带来巨大的损失。

　　以今年3月审判的北京坚石房地产经纪有限公司合同诈骗案为例。该公司在与房主、房客签订、履行房屋租赁合同的过程中，采用“高进低出”，不按实际收取房客的租金支付给房主，“长收短付”，与房客签订3个月的合同，只给房主1个月房租等手段，恶意不履行合同，截留房租。2003年6月至10月，累计诈骗金额达370多万元，诈骗被害人达数百人。骗取钱款后，该公司法定代表人于波潜逃藏匿，致使被骗的大量钱款无法返还。

　　再如，上海康平房地产经纪有限公司采取隐瞒真相、以虚假房产信息与他人签订协议的方法，骗取他人定金共计230万元。该公司还指使公司业务员在市场上寻找二手房，以个人名义收购，先支付少量定金，随后向银行按揭贷款，贷款时高评高贷。贷款成功后，不支付给出卖人，而是用于该公司归还债务及其法定代表人刘必林日常开销等。至案发，累计骗取他人财物共计600多万元。

　　在上述中国房地产估价师与房地产经纪人学会曝光的12起恶性房地产交易诈骗案中，涉案金额动辄上百万直至几千万。金育松认为，大量的客户资金和银行贷款无法收回，甚至潜伏着引发金融危机的危险。

　　此外，房产中介通过“现金收房”囤积居奇，还会造成局部地区的房价虚高，扰乱房产中介市场的正常秩序。正因为“现金收房”危害重大，业内人士普遍对规则和方案的出台寄予厚望，但现实却与期望大相径庭。

　　禁令为何遇阻

　　是什么原因使得规则和方案难以落实呢？ [房屋中介“现金收房”频变种叫停令遭遇挑战]

　　“我们是行业协会，所以规则和业务合同只具有引导示范作用。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强告诉《中国经济周刊》。

　　而北京市建委、工商局的联合整治行动，在实施上也难度很大。“目前，哪些行为属于吃差价哪些行为没吃差价？管理部门在执法时如何界定？在叫停现金收房后资金如何监管？这些很现实的问题都没有规定。”金育松对《中国经济周刊》说。

　　北京市建委租赁处的罗洪京表示，对中介变相的“现金收房”还没有具体的处理办法。现阶段，建委主要是希望业主把握两个关键点：签订合同时要三方到场；尽量不要到资金没有通过银行监管的中介交易。

　　但房地产法律专家、中济律师事务所吴元明律师却认为，目前这种状况是意料之中的事，“因为规则和方案并未从根本上解决房地产经纪行业的问题。这个行业违规现象多发，主要还是缺乏专门的法律法规。”

　　法律漏洞

　　吴元明律师认为，由于缺乏相应的法律法规，对房地产经纪行业从业人员和机构的资质没有强制性规定，使该行业市场进入门槛很低，行业混乱几乎不可避免。

　　这个观点也得到了柴强副会长的赞同。据柴强介绍，虽然建设部有关文件规定：房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格》的人员。但目前取得全国房地产经纪资格的人数只有27311人，截至今年10月，获得初始注册的只有16466名。而据保守估计，全国从事房地产经纪业务的机构在三万家以上，从业人员超过百万。

　　“也就是说，现在全国的房地产经纪行业从业人员只有百分之一是有资质的，这个行业能不混乱吗？”柴强表示，为此，国家建设部、发改委、工商总局正在大力推进房地产经纪人执(职)业资格制度，希望通过房地产经纪合同范本，并附资质人员签名等措施，改变行业的混乱局面。

　　但是，有不少“黑”中介根本没按建设部规定领取营业执照，并到有关部门备案就开业。如北京市建委统计资料显示，京城目前具备营业执照和资质证明的房地产经纪公司只有2600余家，而实际从事经营的则有6000家左右。

　　“这是没有完善的监管体系造成的法律漏洞。”吴元明律师认为，“对于房地产经纪行业的管理涉及建设部门、工商部门、行业协会等，由于权力分散责任不明确，造成了谁都管，谁都管不了的局面。”

　　柴强也表示，在房地产经纪行业较成熟的国家或地区，大都由法律授权某个机构或行业组织统一监管。“比如我国香港地区，是授权香港地产代理监管局对行业进行全面监管。而中国房地产估价师与房地产经纪人学会目前能做到的，只是对严重违法违规的房地产经纪人降低其资质评定等级，或限制其续期注册以至注销注册，并及时向社会进行公示。”

　　因此，在吴元明律师看来，目前房地产经纪行业已经到了非立法不可的地步了，他已经起草了《中华人民共和国房地产经纪人条例立法建议稿》，准备递交给相关部门，加快该行业的立法进程。(许浩)