首季度40亿外资砸向沪高档住宅 均为外资间交易

　　今年一季度，海外基金依然活跃于上海市场，今年前三个月，境外基金公司将超过40亿元人民币资金投向上海高级住宅领域。与此同时，第一轮进入上海的海外基金相继进入收获期，继花旗、高盛之后，摩根士丹利等也开始抛售已收购物业，而接手的买家依然来自境外。

　　高档住宅物业受青睐

　　全球五大房地产顾问公司之一的戴德梁行研究部透露，今年2月，美国大型投资集团凯雷集团以19.9亿元人民币收购了服务式公寓项目“济南路8号”，总面积为39814平方米，销售均价约50000元/平方米。

　　事实上，境外机构收购的上海高档物业不止一处。今年1月，来自英国的家族投资基金高富诺以12亿元人民币收购高档酒店式公寓“华山夏都”，成交均价40984元/平方米。而在去年，高富诺相继收购了“翠湖天地”6、7两幢。

　　2月，韩国未来资产(miraeas-set)以9.63亿元人民币的价格收购了被改造成酒店式公寓的翠湖天地御苑18号，成交均价约61000元/平方米。

　　业内人士表示，凯雷收购“济南路8号”之后，这一项目依然用于对外销售，而目前项目对外报价最高已经接近10万元/平方米。

　　从一季度成交情况来看，上海外资收购全部集中在高档住宅物业。

　　转手收益超50%

　　仔细观察可以发现，三宗交易全部属于“外-外”交易，也就是说，几家外资基金公司都是从另一家外资手中接盘。

　　2006年被基汇资本(gatewaycapital)收购所得的“翠湖天地18号”被“改装”为顶级酒店式公寓之后，短短两年时间，韩国未来资产的收购价格较上次6亿元的收购价高出50%以上。

　　高富诺收购的“华山夏都”是摩根士丹利在2006年6月以7.6亿元收购的物业，此次转手增值额同样超过50%。凯雷收购的“济南路8号”的上家则是来自印度尼西亚的著名家族企业三林集团。丽晶苑在2005年开盘时，三林集团以低价购入，经重新包装后卖给了凯雷。

　　三处物业共同点在于，上家接手购入它们后进行再次包装转手。

　　部分外资开始套现

　　从去年下半年以来，第一批进入中国市场的境外公司开始逐步套现。此前，花旗高盛两大投行分别出售其在上海的大型办公物业，紧随其后，多年来只进不出的摩根士丹利也开始将投资变现。而接手方依然还是境外机构，但部分性质已经由纯投资基金转向偏长期持有型的基金。

　　对于前期进入中国市场的基金来说，由于此前收购多是用美金买入，随着近期人民币升值速度明显加快，其回报更可多算一笔。2006年底，凯雷以1.2亿美元的价格从中房置业手中收购中房·森林别墅110套高级独栋别墅，目前这部分别墅被用于出租，租金在4万元/栋/月左右。凯雷收购中房项目至今，人民币汇率对美元已经升值接近12%，即使不计算物业增值部分，单单人民币升值影响已经相当巨大。

　　一家美国投资基金经理告诉早报记者，在北京市场，包括高盛以及花旗集团一年多以前收购的物业也都在市场上寻找买家。

　　也有分析人士指出，包括高盛以及花旗等近期套现行为可是与受次贷危机影响，据悉，此次套现行为不光在中国，还包括日本等东南亚其他国家，由于次贷造成巨大账面损失，这类公司名下基金正试图套现旗下已增值物业，以期望取得比较好看的账面成绩。