90万以下房产最热

　　高高在上的价格壁垒，加上购房政策的打压，令京城的一手楼市交易越发尴尬。更多购房人开始将注意力转移到总价相对较低的二手房上。数据显示，去年12月份起，京城二手房的月度成交量已连续三个月超过一手房。谁将成为今年楼市成交的主力，新房和旧房究竟该选择哪一个？本报记者就此展开调查和分析。

　　统计数据

　　二手房成交量逐年增加

　　长久以来，京城一手房的成交量都远远超过二手房，占据着房产交易市场的主体地位。然而，伴随着一手成交的萎缩和二手成交的上扬，二手房交易的从属地位已经发生变化。最新的统计数据显示，京城一手房和二手房成交量的比值，已从2003年的7.86:1下降到了去年的1.33:1。

　　新盘销量连续三月不敌二手

　　如果将一、二手房的成交量达到1：1时看作是一个转折点，那么根据北京中原三级市场研究部对一、二手成交数据进行的监测显示，自2007年11月开始，北京的一、二手房成交量就达到了临界值，而随后的几个月中两者比例仍保持继续缩小的趋势。

　　值得注意的是，统计数据还显示，2006年到2007年的两年间，无论从房产自住还是置业投资的角度，购买需求都在从一手新房向二手房倾斜，其中自住需求的倾斜程度更大，已经接近了1：1。

　　月份2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月

　　成交量之比(一手:二手) 1.00：1 0.86：1 0.75：1 0.60：1

　　年度2003年2004年2005年2006年2007年

　　一手房成交量(套) 266305 325473 298576 282095 124980

　　二手房成交量(套) 33887 57374 70180 77136 94305

　　一、二手房成交量之比7.86：1 5.67：1 4.3：1 3.66：1 1.33：1

　　数据来源：北京中原三级市场研究部

　　市场调查

　　两类人群偏爱二手房

　　结合多家中介机构的统计数据，记者调查发现，京城二手房的消费主力，主要是支付能力相对较弱的中青年人群。据“链家地产”市场研发中心调查数据显示，在二手房的购买者中，26至35岁的比重为38.7%，36至45岁的比重为26.7%。显然，26至45岁的购买者占据了二手房客源的绝对主流。值得注意的是，在二手房的出售者中，年龄在26至35岁的比重为39.9%，36至45岁的比重为25.7%，主流客群同样也是中青年。

　　另外，支付能力相对较强的外籍人士也是京城二手房市场的主要客源。来自北京中原三级市场研究部的调查数据显示，目前在京购买一手房的外籍人士约占一手房客群的千分之二左右，而购买二手房的却占了二手房客群的千分之四。显然，相比新盘，外籍人士在京购买房产时更偏爱二手房。这是因为他们的收入相对较高，选择余地大，而地段位置好的二手房自然成为首选。

　　90万元以下房产最热销

　　记者在采访中发现，价格因素是众多购房者选择二手房的首要因素。今年一季度链家地产市场研发中心的调查数据也显示，90万元以下的二手房成交占了半壁江山。相比之下，以这样的价格在当下购买一套地段不错的新房，的确是相当困难。记者从中介公司了解到，价格越低的房源越热销，90万元以下房源里，低于60万元的相当受欢迎，成交也最快。但由于这类房源的供应量太少，因此成交占比并不高。

　　另外，户型面积也是制约总价的一个主要因素。从成交房源的面积看，70平方米以下的户型成交最多，占了近一半。其次是70至90平方米户型。120平方米以上的户型由于总价高，只占了一成多的份额。

　　从成交的房屋类型看，二手商品住宅是支撑房源的主力军，占比超过6成。而已购公房的成交占比随着房源量的减少，呈现逐渐下滑的趋势。

　　南城房源成交趋热

　　根据北京市交易管理网统计的数据，今年3月份二手房网上签约量最多的区域来自南三环沿线。其次是玉泉路和亚奥板块。由于南城近年来加快建设步伐，交通环境等市政配套设施日趋完善，二手房成交也逐渐升温。在链家地产统计的签约量十强区域中，除了四季青、玉泉路等西区板块外，六里桥、亦庄等南部区域成交量都位居前列。

　　实例解读

　　王先生今年下半年结婚，打算在南城购置一套商品住宅作为婚房。目前王先生有存款22万元，双方父母还可以提供25万元的购房资助。春节期间，王先生通过中介了解到，南三环内有一套20年房龄的79平方米三居待售，价格为12000元/平方米。同时，王先生又看上了位于南四环外某新盘的一套80平方米两居，价格同样是12000元/平方米。虽然后者的户型舒适度较好，又是没住过人的新房，但从地段上看旧房占优，而且又比新房多了一个房间。究竟该买新房还是旧房，王先生一时拿不定主意。

　　置业建议

　　亚豪机构市场总监郭毅分析说，从房源状况以及购房人自身条件看，王先生选择新房更为合适。

　　首先，旧房需考虑折旧问题，该房屋房龄已经有20年，实际只剩50年的产权。

　　其次，老房型由于户型结构不尽完善，实际使用率一般都比新房低。而且起居室多为门厅，年轻夫妻可能有招待朋友的需求，一个宽敞的客厅十分必要，虽然旧房是三居，但使用起来需要一间房作为客厅，因此旧房仅相当于两居。

　　第三，虽然旧房地段更有优势，但是随着南城的发展，南四环和南三环均可方便地受益于规划地铁和公交网络，两处交通成本差异并不大。