上市房企集体备战五六月

　　自去年11月以来，楼市低迷一直困扰着京城。今年4月以后，新盘放量明显增长，不少开发商包括众多上市公司，都希望集中入市的新盘能够拉动楼市“回暖”，尤其是在从紧的货币政策导致其“钱”途茫茫的背景下。据记者了解，在楼市传统旺季的五月，众多在京上市房企将集中出货，加大推广及优惠幅度，试图带领京城楼市冲出谜局。

　　近70个新盘五月入市

　　自潘石屹提出房企百日剧变后，日前万科董事会主席王石在公开场合发言暗示，部分资金链紧绷的房地产企业能否扛得住本轮周期性调整，今年5、6月份尤其关键，不久之后将见分晓。

　　记者了解到，在经历了半年的市场观望之后，各大品牌地产企业开始行动，试图带动京城楼市冲出谜局。据不完全统计，5月北京预计将有近70个新盘集中入市。而据记者了解，其中就有京城多家上市及品牌地产企业旗下项目，他们早已做足准备，纷纷拿出大手笔推货入市。如远洋地产将在5月份以“5盘共献”之势在京城楼市四面出击；富力地产旗下开发的两个别墅也有望在5月份入市；首创置业旗下三个项目将在5月推出新产品；而合生创展旗下6个新项目也计划在五六月份亮相。此外，上海复地、华润置地等品牌企业也或将以三盘、四盘的架式在五月后陆续亮相。

　　“如果不能在5月、6月和9月、10月的黄金销售期收获个三五斗，那就基本意味着一年绝收。”北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋说，“楼市3月复苏，4月回暖”的局面今年没有出现，1—4月份北京楼市成交量比去年同期跌了45%，“如果不能抓住5、6月，回暖就可能要等到下半年了，”杨少锋分析，很多原本计划在去年下半年入市的项目在今年的1—4月份持续观望后，市场依然未能回暖，而对于奥运会后的市场，谁也没有把握。

　　加大推广及优惠幅度

　　集中推盘伴随着高调的推广和众多优惠措施。5月份以“5盘共献”之势亮相的远洋地产，近期推出了多项回馈客户措施，如位于西四环的远洋山水远景阁五一开盘推出全款9.6折优惠；低密度花园洋房“远洋一方”也将在5月份迎来新楼座开盘，全款9.5折；位于北四环的远洋·万和城，5月初将推出B3#楼，开盘享受9.9折优惠，一次性付款再享9.7折；首创置业有关负责人表示，旗下缘溪堂、A—Ztown、和平大道都将在5月推出新品，针对老客户有折扣优惠。A—Ztown小户型产品预计将有特惠；五一刚刚开盘的金隅万科城，推出了一次性购房9.5折的优惠。而位于南三环的新盘保利百合花园，近期推广力度非常大，销售人员表示，项目将在5月底6月初开盘，公司有意在今年年底前将全部楼层售完，现在订购有诸多优惠。

　　对于为何选择此时集中推盘，远洋地产有关人士表示，尽管目前楼市仍处于低迷期，但二季度房价有“温和上涨”的趋势，“井喷”供应将促使购房者此前被压抑的置业需求得以释放。

　　-观点：合理降价或将释放刚性需求

　　联合证券地产分析师鱼晋华认为，去年那一轮房价上涨实在太猛，超出了人们的支付能力，现在向人们现实的支付能力回归，这是一个很正常的调整。在目前的市场状态下，降价促销还是一个比较有效的举动。通过降价，支付能力水平线上的刚性需求就会被激发出来，实际的购买力被释放。

　　但是，现在地产公司大多对降价有顾虑。一方面，是由于地产公司对房价未来数个月的继续上涨充满期待，认为短暂调整后仍会发力上涨；另一方面，地产公司担心消费者的杀跌心态和持币观望。他认为，房价调整到消费者购买能力，一定会止步。

　　而光大证券地产分析师赵强则认为，降价不是一个很好的办法，但是除此之外地产公司也没有更好的选择。关键是降价要降到位，不给消费者更多继续观望的预期，这样才会实现降价的目的。

　　杨少锋提出了更为具体的观点，他认为，在售楼盘价格降幅达到5%以上、新开楼盘比周围在售楼盘低10%以上，这样的价格才会对真正有自住需求的购房人形成杀伤力。除此，5个点以内的优惠、送电器、物业费等手段不具有太大意义。

　　-分析

　　五六月上市房企急需破僵局

　　现金流需求与完成业绩压力将可能迫上市公司调价加快销售

　　多位资深地产人士认为，目前楼市博弈已近临界点，上市地产商必须要做些什么打破僵局。

　　2007年年报等公开数据显示，去年地产公司基本均为负债大户，其中万科2007年负债合计达661亿元，保利为280亿元，位居前两位；富力银行借贷总额约为199亿元，远洋也要提前赎回可换股债券，以“减轻负债和付息义务，改善财务状况”。

　　一地产界人士坦言，对于去年经过土地扩张的企业来说，现金流的控制与需求是决定房价调整的主要因素，而对于那些囤积高价地并预期做高档房的房企来说，价格调整尤其考验智慧。这部分企业的价格调整可能将决定整个市场的调整，他们将带来的价格探底，是未来几个月内最不可预测的因素。

　　此外，在京上市地产公司需要面对的还有完成业绩以及由此带来的销售压力。今年以来，上市地产公司股票大跌，许多跌幅超过50%，为了给投资者以信心，这些公司需要在今年拿出一份漂亮的业绩表。如富力今年的销售目标是240亿元，增幅达到62%，在楼市观望状态下，销售压力明显加大；万科同样面临800亿—1000亿销售额的压力。

　　而今年下半年，北京市保障性住宅将陆续供应，预计总量将达600万平方米、7万套；与此同时，今年新增供应的普通住宅面积大约1800万平方米、15万套，加上截至4月30日的26155套现房，北京2008年期房现房总供应量将达到历史高峰，预计超过25万套。这些都会给做普通和中端住宅的开发商造成压力，因此，加快项目销售成为众多开发商的选择。

　　-异地

　　广州五一成交量依然低迷

　　在此前被寄予厚望的五一期间的销售量并不乐观。广州五一期间4万套住宅的供应量，甚至较去年五一长假期间还要高，与此相对应的是，五一期间几乎所有的开发商都调整了价格，新盘价格比已经调整价格的周边尾盘的价格均低，广州开发商基本上是全面降价。但即便如此，市场远未如大家预料的那样好，成交量依然低迷。

　　世联地产陈劲松认为，五一节看房的多，买房的少，实际上大多数购房者在进行市场调查，但似乎市场调查的结果仍是观望。而在今年四月，在大部分开发商宣称利好的情况之下，广州销售量反比三月更低。开发商发起的降价行为进一步带动了市场的观望氛围。

　　深圳社科院研究员高海燕认为，第一个降价的是最聪明的企业，今年五一是广深市场最后的调整机会。从目前来看，大部分开发商显然没有把握这个机会。

　　上海五一假期延续4月冷清

　　刚刚结束的上海五一假日楼市创下历年来少有的冷淡局面，4天展会成交量较去年大幅跌去60%。在此之前，一二手房交易市场也没有延续3月份的回暖势头，4月成交量出现明显回落。

　　5月1日至4日，“假日楼市———2008上海房地产春季展示会”举行。展会约3.5万平方米的场地几无虚席，万科、复地、金地、保利地产等品牌房地产开发企业悉数到场、精心布展。

　　佑威房地产研究中心调查显示，从4月下半月开始，上海一手房新增供应明显放量，5月份上海新开楼盘至少有31个，而实际推盘数量在此之上。

　　尽管房展会现场参观者踊跃，但楼市的观望氛围仍未能彻底改观。从现场情况看，买的不多看的多。央行近期的一项调查也显示，上海购房意愿全面下跌。尽管促销广告铺天盖地，但相对于巨额房价而言，口惠而实不至，深幅下调房价的还很少。上海业内多认为，5月传统楼市旺季的表现让人失望，楼市恢复去年火爆行情的可能性不大