前五月销售业绩出炉 房企两极分化态势与日俱增

　　近日，多家大型房地产企业均公布了今年前5个月的销售情况，尽管销售数据已丧失了前两年的劲爆增长势头，但销售数据依然维持增长，在楼市的冷淡市道下，部分大型房地产企业依然前行，行业内的两极分化态势与日俱增。

　　大型房企稳住阵脚

　　万科于6月5日公布《2008年5月销售及近期新增项目情况简报》，报告显示，公司5月份实现销售面积58.3万平方米，销售金额53.4亿元，分别较4月份公司实现销售面积48.2万平方米及销售金额43.2亿元环比增长21%及24%。

　　6月11日，金地集团也公布5月份销售情况，公告显示，公司5月共实现销售面积7.74万平方米，环比增长54.18%；销售金额6.64亿元，环比增长32.01%。

　　同日，保利地产发布了5月的销售情况简报，称2008年5月份，公司实现销售面积23.64万平方米，实现销售认购金额19.45亿元。但与公司4月获得的实现销售面积28.85万平方米，实现销售认购金额21.07亿元相比，2008年1-5月保利地产公司实现销售面积88.56万平方米，同比增长44.04%；实现销售认购金额66.46亿元，同比增长23.9%。

　　近日，合生创展有关高层表示，2008年1月至5月物业销售额达30亿元人民币，与2007年同期持平，4月份之后，销售速度明显回升，宏观调控对广东地区的影响较大，但公司的项目分布于不同地区，大部分在北京及上海，故承受风险的能力较强。

　　由发展改革委发布的数据显示，今年前4月以来，全国房地产市场出现了明显的销售萎缩。今年1-4月份，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3个百分点，销售总面积达到13664平方米，同比下降4.0%。

　　通过将大型房地产企业的销售数据与行业总体销售数据对比来看，尽管各大企业的销售数据已经出现增长回落，或者停滞局面，但与全国房地产市场情况比，在楼市寒潮中，大型企业已经稳住了阵脚。

　　小型房企业绩压力增大

　　相比而言，一些规模较小的房地产企业业绩下滑明显。

　　根据公告，光华控股(000546)今年一季度预计亏损650万元，同比下降120%；绿景地产(000502)一季度亏损；深长城(000042)的亏损额更是高达1400万元左右。这些企业之所以清一色出现业绩亏损，均是由于开发项目的原因。光华控股在报告期只有少量存量房地产项目实现营业收入，而新开盘房产项目销售尚未形成收入。深长城在一季度同样没有房地产项目结算。绿景地产在公告中称，业绩亏损是由于开发项目尚未达到确认销售收入的条件，事实上也是没有销售收入。

　　此外，导致这些企业一季度亏损还有一个重要的原因，就是他们都在此期间加大了销售或是开发的力度。光华控股子公司苏州市置业房地产开发有限公司下属宝应分公司开发的白田雅苑项目加大销售力度，使营业费用、广告费用及相关管理费用均有大幅增加，预计公司报告期销售费用及管理费用比上年同期增加约375万元。

　　业绩分化还将加剧

　　尽管大量的中小房地产企业对大型企业心存众多不满，认为大企业打压了他们的生存空间，但形势逼人，业内人士纷纷预测，行业内的分化重组还将加剧。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟在2008博鳌房地产论坛上一份房地产金融报告显示，今年房地产市场的显著特征将是分化和重组。土地价格预计将会出现深度调整，调整幅度将会超出房价的调整。历史经验来看，日本人口密度为中国中南沿海适居区域人口密度的3倍，日本房地产泡沫破灭后，土地最大跌幅接近80%。此外，比较明显的特征还有，房产价格出现分化；不同区域市场的房产价格明显分化；不同物业类型的价格分化明显，商用物业价格平稳上涨，新住宅及二手住宅价格调整，房租价格上升；城市核心区和远郊区的价格走势出现分化；开发商队伍出现明显分化，行业洗牌现象加剧。经验证明，中国1994-1996的局部房地产泡沫以及日本房地产泡沫中，开发商和建筑施工企业的死亡率均高于50%。

　　还有一些大型投资机构也看到了分化重组的趋势。申银万国近日发表研究报告指出，截至今年5月，万科共新增土地权益面积273万平方米，单位楼面价格为1912元。万科今年的平均土地成本相对于去年3000余元的楼面地价有了明显的回落，反映了市场在整体资金相对紧张的情况下，土地市场竞争的减弱和行业并购机会的增加。预计未来6个月，万科并购拿地的机会将进一步增加。