房市观望中前景未明 定价成地产商"最头疼"环节

　　随着龙头企业1至5月销售数据的相继公布，房地产业今年以来的整体销售状况也渐渐浮出水面。虽然，万科(000002)、保利地产(600048)等企业在今年前5个月的销售金额同比实现增长，但环比增幅趋缓、销售面积下滑却印证了房地产销售整体持续低迷的现实。

　　业内专家指出，现在很多地产商在新项目开盘时“最头疼”的就是如何定价；面对前景未明、观望浓厚的市场，很多地产商迫不得已纷纷推迟项目入市，从而加剧了资金回笼压力。

　　华润地产位于北京广安门外的一处规划建筑面积20余万平米的楼盘，原定于今年6月份开盘，但当记者以购房人身份咨询时，售楼工作人员称，销售价格和具体开盘时间正在制定中，目前只接受电话咨询和登记；而此前这个项目公布的意向销售价格是“不低于2万元/平方米”。

　　环比增速放缓

　　今年1-5月，各大房地产企业的销售数据同比依然表现乐观，但无一例外，环比增速放缓，5月份，在销售金额上涨的同时，销售面积出现下降。

　　行业领军企业万科，今年前五个月累计销售面积221.0万平方米，销售金额197.6亿元，分别比去年同期增长了39.1%和67.3%。但仔细分析数据后发现，自3月以来，万科的销售面积和销售金额的增幅开始逐渐下降。4月，万科实现销售面积48.2万平方米、销售金额43.2亿元，虽然同比均有增长，但环比却分别下滑33.0%和35.3%。5月份的数据有所回升，但不及3月份的销售状况。其中，万科5月份销售面积58.3万平方米，是今年以来首度同比下滑，幅度为5.5%。

　　另外，万科2007年实现销售面积613.7万平方米，销售金额523.6亿元。按此数据计算的话，今年前五个月万科的销售面积为去年全年的35%，销售金额是去年的37%。

　　和万科相似，5月保利地产的销售面积和销售金额的环比数据均有萎缩。当月实现销售面积23.64万平方米，实现销售认购金额19.45亿元，较4月分别下降18.1%和7.7%。1至5月，保利地产实现销售认购金额66.46亿元，同比增长23.9%；但与公司2008年240亿元销售计划相比，只完成了27.7%，相差尚远。

　　而金地集团的销售更加不乐观。公司1月至5月共实现销售面积36.56万平方米，较上年同期下降15.1%；销售金额36.76亿元，较上年同期下降4.3%。其中的5月份是继4月份后，第二个月同比表现下滑。

　　长城证券研究员万知告诉记者，金地前五个月销售业绩的下降与其项目多集中在珠三角有关，广州、深圳等城市房价的波动给金地的销售带来很大影响。

　　市场供应压力或将加大

　　由于所希望的旺季销售行情在今年并没有如期展开，各地很多开发商把原定于5月推出的新盘项目延后到6月甚至更晚推出。分析人士认为，这将在一定程度上加大市场阶段性的供应量，如果定价依然居高不下，则会加码销售压力。

　　比如，北京并没有随着5月旺季过去而减少在6月的供应量。据统计，北京6月将有54个商品房项目开盘，与5月持平。而上海将有原定于5月开盘的十几个楼盘推迟至6月入市。

　　空置面积也开始出现回升趋势。国家统计局的数据显示，截至5月底，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，同比增长0.1%，而上月则是下降1.8%。其中，空置商品住宅6495万平方米，下降4.8%，降幅比上月缩小1.9个百分点。

　　由于2007年开始的土地供应加大，使房地产开发仍然保持增长。前5个月，全国房地产开发企业完成土地开发面积同比增长4.3%，全国房屋施工面积增长24.9%。

　　但近期的市场销售对供应量的消化可能较为有限。5月份，北京住宅网上签约套数为7819套，环比上升31.45%，但同比下降22.08%；上海新建商品房成交20009套，成交面积为201.74万平方米，同比下降34.65%，环比上升12.64%；由于这两地房价没有明显调整，买卖双方的僵持仍在持续，成交并没有明显的放量。

　　而深圳作为这一轮楼市调整以来调整最为剧烈的城市，成交量从3月份开始出现回暖，价跌量增的态势较为明显。到5月，深圳新房成交4732套，同比下降11.51%，但环比增加51.76%，成交面积40.48万平方米，环比增加55.77%；均价11146元，环比下降6.55%。从成交均价来看，价格已经回到去年同期水平。

　　业内人士认为，珠三角地区房价下跌、成交反弹，是不是代表当地房地产业正在走出低谷，还很难说；但整体而言，去年房地产企业高价大幅拿地后，销售压力将明显加大。