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地王潜规则:先拿地 再改规?

来源: 第一财经网  作者:   2010-01-12 15:03  编辑: 徐兴波


  研究机构测算,2009年全国卖地收入1.5万亿元

  在不计成本、天价拿地进而推高房价上涨预期后,2009年诞生的一些地王又开始申请修改规划。业界关注的是,地方政府在去年狂揽万亿元以上的土地出让金后,是否会放行这些地王的修改申请?

  全国土地收入2.2万亿?

  中国指数研究院近日推出的《2009年中国土地出让金年终大盘点》显示,去年中国土地出让金总额达1.5万亿元。其中,国内70个大中城市土地出让金共计10836亿元,同比2008年增加140%,同比“疯狂”的2007年增加49%。

  具体到排名城市,杭州(包括余杭、萧山)土地出让金高达1054亿元,位居全国第一,上海以1043亿元的总额成为榜眼,探花北京的数据为928亿元。杭州和上海也成为去年仅有的两个土地出让金超过千亿的城市。

  目前,尚无法确认上述数据的准确性。此类官方数据一般由国土资源部来进行最终统计并对外发布。来自国土部的数据显示,2008年全国土地出让收入为9600亿元,2007年为1.3万亿元。

  而个别城市的数据已经被证实略有出入。如在中国指数研究院公布的报告中,合肥以全年154亿元列第20位,但当地部门统计的成交总额达189.32亿元。

  一位国土部人士近日对《第一财经日报》透露,杭州土地出让收入向来并不统计余杭、萧山等郊县,这已经成为惯例。一旦剔除郊县数据,杭州的土地出让收入肯定没有超过千亿。

  而中国社科院研究员曹建海在接受本报记者采访时表示,根据去年一些重点城市土地出让收入的同比增长率估算,全国土地出让的收入可能高达2.2万亿元。

  不过,上述国土部人士认为,2009年的土地市场火爆也只是集中在了一些重点城市,而一些中西部地区城市地价并不高,土地出让收入甚至还不如2008年。

  地王改规成惯例?

  2009年一个接一个的地王刺激了楼市神经,在业界感叹房价飙涨之际,一些新地王却悄然开始申请修改规划。这似乎在重现2007年的场景。

  中国土地勘测规划院副总工邹晓云近日对本报记者预测,2009年新出现的这些地王,最终修改规划的可能会占据大多数,因为开发商高价拿下的地块,一旦房地产市场出现波动,根本无法进行开发。

  此语果然应验,而且来得异常迅速。根据北京规划委近日公布的规划调整公示,北京去年6月份的地王——广渠路15号地的购买者中化方兴申请调整规划:在建筑规模不变的前提下,该项目西北侧的A4-1地块,建筑控制高度拟由60米调整为80米;位于东南侧的A4-10地块,建筑控制高度拟由80米调整为100米。

  总价高达40.6亿的广渠路15号地,正式掀开了去年的一轮国有房企抢地的热潮,如今又开修改规划的先河,跟随者也随之浮出水面。

  北京规划委本月7日发布公示,朝阳区安立路西侧居住用地规划指标拟作调整,“拟同意在容积率不变的情况下将建筑高度局部调整至80米(原为60米),绿地率增加至35%。”记者调查发现,该地块为去年9月7日被北京金力投资以13亿元价格竞得,当时折合楼面地价约14900元/平方米。

  曹建海对本报表示,高价拿地后修改规划是开发商的惯用手段,一旦拿了一个地王后,开发商为了降低风险,往往会设法跟地方政府谈条件,比如提高容积率、修改规划等,而地方政府出于多种因素“最后一般都会批准”。

  截至目前,方兴地产尚未就为何申请调整规划对外作出解释,本报昨日未能联系到方兴地产对此话题进行采访。不过,市场已担忧,一旦地王修改规划的先例一开,开发商创造地王将更加无所顾虑。


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