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2009土地市场:万科远离地王 港企望地王兴叹

来源: 第一财经网  作者:   2010-01-15 15:00  编辑: 徐兴波


  编者按:

  2009年拿地面积排名前十位的开发商,所花费的买地金额高达2202亿元,已超过上海和杭州——这两个去年土地出让金位居全国前两位的城市的土地出让金总额2097亿元。如果说2009年房价的上涨已超越2007年的高峰,那土地市场的高歌猛进亦不遑多让。

  国企成为去年土地市场上毫无争议的“黑马”。手持巨额资金的央企和各地国企,像是“突然冒出来”的市场竞争者,一度令那些在市场上习惯了“横行”的民营开发商们“措手不及”,也有更多的开发商将拿地策略转向中庸甚至保守。而曾经在2007年与民营开发商展开“地王之战”的港资开发商,在2009年的土地市场上几乎“销声匿迹”,成为激烈的土地拍卖场上十足的旁观者。当2009年底调控政策重临,手握更多土地还是更多现金,再度成为开发商不得不考虑的问题。

  激进派代表之保利地产

  保利:2009年拿地支出接近销售额

  阴雪

  2009年,保利地产在全国土地市场的表现可以用“生猛”两个字来形容。

  追寻其拿地足迹,几乎在全国“全面开花”,不仅遍及北京、上海、广州、天津等一线城市,还包括杭州、重庆、成都、沈阳等二线城市,甚至佛山、阳江等三线城市。在这一过程中,保利还创造出了北京、南京、成都等城市地王或区域地王,似乎对增加土地储备充满前所未有的“冲动”。

  根据保利定期披露的公告相关数据的加总结果,在2009年的全国土地公开市场中,保利通过招拍挂的方式共取得土地约718万平方米,规划建筑面积共约1440万平方米,投入拿地金额共计413.6亿元。

  去年中期,坊间曾有消息传出,保利在2009年准备拿出100亿元的资金用于拿地。如今看来,保利的实际拿地支出已远远超出计划。

  值得注意的是,在拿地金额大幅超越2008年61.2亿元的同时,根据拿地金额折合平均楼面价计算,保利2009年获得的平均土地成本约为2870元/平方米。相比2008年的1031元/平方米的平均拿地成本,升幅近1.8倍;比拿地同样疯狂的2007年2320元/平方米的拿地成本也高出不少。

  在业绩表现上,根据保利刚刚发布的2009年12月份销售情况简报,去年全年,保利共实现签约面积526.69万平方米,同比增长131.08%;实现签约金额433.82亿元,同比增长141.38%。这一成绩仅次于万科和绿城,排名全行业的第三。

  如此看来,“生猛”的保利2009年的拿地支出已十分接近于公司同期的销售回款。

  保利曾在2009年半年度报告中提出:“公司不仅将持续关注并积极参与公开招拍挂市场的竞争,同时也积极地寻求通过合作开发、收购兼并、一级开发等方式获取项目,也积极关注城市新区开发、工厂整体搬迁、棚户区及旧城改造等带来的商机。”

  尽管在资本市场中长袖善舞的保利在2009年7月定向增发募集80亿元,但可统计的招拍挂市场拿地金额再加上目前尚未公布的通过协议合作方式取得土地的资金支出,保利在2009年或许还是有些入不敷出。

  也正因如此,有业内人士指出,进行了如此闪电式的扩张,在前途未卜的2010年,“不差钱”的保利也难免面临巨大的风险。

  激进派代表之绿城集团

  绿城:挥金300多亿拿地

  叶国靖

  好了伤疤忘了疼?去年初还一度因债务问题拖累得几乎难以喘息的绿城集团,地产市场的突然好转给其带来新的“生机”。自去年6月开始,绿城在土地市场上的表现,就像数月前公司从来没有经历过债务危机一样,花钱买地毫不吝啬。

  去年6月,绿城董事长宋卫平在杭州接受《第一财经日报》记者采访时表示,国内土地市场大底已现,未来两年拿地“充分安全”,带上“干粮”即可上路拿地。从那个月开始,他重新吹响了新一轮的拿地号角,此后半年时间在全国展开大规模拿地。

  根据绿城投资者关系部向本报提供的数据,2009年,绿城新增土地面积为406万平方米,可建面积大约为780万平方米。2009年,绿城通过招拍挂方式花费的拿地金额大约为313亿元。该数据并不包括通过股权转让方式获得土地的花费。

  公开数据显示,在2009年,绿城主演的地王频频出现。2009年杭州总价地王前十位名单中,4幅来自绿城。在杭州以外的地区,宋卫平9月坐镇苏州,以61亿元的价格再获当地地王。12月,绿城以16.61亿元获得浦东新区唐镇地块,楼面地价19039元/平方米,直接导致“面粉贵过面包”的现象在上海外环区域上演。

  据方方地产咨询机构的统计,绿城去年购入的20余幅地块平均楼板价达到8453元/平方米,有7幅住宅地块楼板价超过15000元/平方米。

  此时的宋卫平,不知道是否还记得公司2008年潜伏的现金流断裂危机,“2008年真的很难。在最困难的时候,公司只差二三十亿。当时,我也困惑、迷茫。”

  不过,绿城2010年1月份的简讯显示,2009年,绿城全年共实现销售收入人民币529亿元(含合同销售金额人民币513亿元及人民币16亿元未转合同的协议销售金额),总销售金额中归属于集团的权益金额为人民币334亿元。这意味着,绿城在2009年的拿地策略与保利非常相似,仅通过招拍挂方式的拿地金额就与公司权益销售额几乎相当。

  但保利在2008年市场低迷时,并没有遭遇绿城这样的财务危机。从这个角度看,绿城也是众多房地产企业中“最容易忘记过去”的开发商。


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