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去年十大房企“合力” 豪砸2202亿买地

来源: 第一财经网  作者:   2010-01-15 15:00  编辑: 徐兴波


  2009年楼市反应的催化剂,究其源头,来自于突然爆发的市场销售势头。资金流的充沛,犹如拨倒了第一块“多米诺骨牌”。随之而来的,便是中国房地产业车轮的轰然“起动”。在这一轮涨势之中,几乎每一家称得上名号的房企,都在争先恐后抢夺土地资源。其势之猛,引人侧目。

  房企“合力”支付超2202亿元

  总价最高、单价最高、溢价幅度最高,2009年引发话题最多的焦点,当数房企高价拿地。在2009年房企拿地排行榜中,保利地产、中海地产、万科,毫无悬念地占据前三位置。而排列前十的房地产企业,在去年一年之中的总计成交总金额已逾2202亿元。

  这一数据极其惊人。中国指数研究院提供的数据显示,2009年,一线城市上海土地出让金高达1043亿元。排列在前的,则是杭州这匹“黑马”。这个二线城市在去年以1054亿元的土地出让总金额拔占头筹。也即是说,十大房企在收购土地上的“合资款项”,已超出土地出让金最高的两个城市去年土地出让总额的5%。

  一边是土地扩张步伐不停,一边却是资金回流源源不断。房企资金链“左进右出”的瓶盖游戏,在去年运作得尤其迅速,从而形成了一个持续高速运作的巨型引擎。

  中国指数研究院的数据显示,2009年1~11月,全国商品房销售面积7.52亿平方米,同比增长53%,其中商品住宅销售面积增长54.4%。同期,商品房销售额3.6万亿元,同比增长86.8%,其中商品住宅销售额增长91.5%。去年楼市造就的一个现象是,无论是销售额还是销售面积,均创下了历史新高纪录。

  销售回笼与攻城布局的联动关系,可从另一组数据中探得究竟。在中国指数研究院的一手企业快报数据中,万科、绿城、保利、绿地、中国海外等多家企业的2009年销售额突破百亿。其中,万科全年销售634.2亿元,继续领跑态势;而绿城、保利、绿地和中海,则分别跻身400亿元行列。与之相对应的是,这些企业同时在房企拿地排行榜中名列前茅。

  更为突出的例证来自于个体。以保利为例,2009年以逾450亿元的土地成交总金额,雄踞排行榜之首。12月,92亿元收购12幅地块的高姿态,成为该企业在2009年的收官之作。1月13日发布的公告披露,去年12月份,保利在北京、上海、广州、成都等地先后获取土地储备约262万平方米,仅广州增城区新塘地块的成交金额便高达20.5亿元。与此同时,保利在12月实现签约面积40.84万平方米,签约金额30.17亿元。

  融资畅通助长地王滋生

  推动2009年土地持续向上的原因并不仅限于此。纵观2009年成交总价排名前十的地块,具备国资背景的企业独占8席;成交楼面地价排名前十的榜单中,国有企业同样占到8席之众。这一反两年之前的审慎姿态,在2007年的各幅总价“地王”中,却是由民营企业占据七成;单价“地王”的排行榜中,国企也只是占比四成而已。

  中国指数研究院分析师陈延彬认为,在适度宽松的货币政策背景之下,品牌开发企业与大型国有开发企业有着更为宽松的融资渠道,从而能够积攒起更多的资金实力,以增加优质高价地的储备。

  2009年7月,成功登陆A股的中国建筑(601668.SH),手持500多亿巨资随即展开全国布局。9月,中建地产联手中海地产,以70亿元夺得上海长风6B、7C地块,创下当时全国地价之最;12月,中建地产在上海再下一城,以32484元/平方米的水准,成为中国单价“地王”。

  “2009年的土地含金量明显高于往年。”陈延彬表示。据他介绍,2009年成交总价排名前十的住宅用地,平均成交金额为75.76亿;2007年则为51.93亿。如果以楼面地价来衡量,2009年排名前十的住宅用地中,平均楼面地价为26365元/平方米。与2007年相比,足足增长了62%。

  截至2009年12月末,中国建筑的土地储备已经达到4925万平方米,累计新增土地储备有1771万平方米。而在7月底公布的IPO招股说明书中,土地储备披露只有3427万平方米,从资本市场中获取的助力显而易见。

  土地储备可供两至三年开发

  其他房企同样不甘落后,公开数据显示,保利去年新增土地储备1441万平方米,万科则将1243.7万平方米收入囊中,中海地产同样步入千万面积大关,去年新增1168万平方米。根据中房指数研究院的统计,2009年新增土地储备前20名企业共计增加土地储备面积超过4500万平方米。如果以去年11月上海供应面积235.4万平方米这一数据来测算,应可持续一年半时间。

  在刚刚召开的国新办新闻发布会上,国土资源部副部长贠小苏表示,截至2009年底,全国房地产开发企业已拥有近300万亩土地。而这一数据背后折射出来的意义,便是今后两三年房地产开发用地“没有问题”。不过,如何促成已供土地的尽快上市,以加大商品房供应减缓供求矛盾,预计将会是今后的主要政策指向。

  不过,已有越来越多的市场消息表明,捂地捂盘的策略已成为“非主流”行为。“在2008年之后,许多开发商都学会了,尽快开盘尽快卖掉尽快收钱。”一位上海本地开发商戏称。


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