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李宇嘉:封堵“类住宅”更要反思城市供地积弊

作者:稿源:中国网 2017-03-31 15:52


  封堵“类住宅”更要反思城市供地积弊

  (作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)

  “类住宅”乱象反映了一些地方政府基于短期GDP、税收及区域发展外在形象等考虑,注重发展工商业。而存量工商业用地主体也想实施“工(商)改住”,却既不愿做配套、也不愿补缴土地出让金,遂屡屡打擦边球。因此,在严厉打击“类住宅”的同时,更要改变供地激励,调整土地供应结构。

  楼市调控从来没有像今天这么密集,短短1个月,30多个城市密集、高效率地出台调控政策,覆盖一二三四线城市。限购限贷从住宅扩大到非住宅,调控手段也扩大到限制离婚购房、企业购房、交易对象等,限制学区房、异常形态房屋(例如车库)炒作。即便投资资金会找漏洞钻,也相信调控利剑会第一时间亮出,并堵住漏洞。调控频度和力度不断“加码”,源于不断抬头的投机炒作,甚至哪个城市没有被限购,哪个城市就出现抢在限购出台前买房的炒作现象。投机炒作抬头和扩大,或将使去年10月以来本已稳定的楼市再次火热和泡沫吹大。

  3月26日,北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,提出打击酒店式公寓等“商住类”投资的9条意见。这不是北京第一次打击“商住类”投资,2015年在通州“副中心”规划还未落地时,闻风而动的投资客便潮水般涌向通州,当年“酒店式公寓”成交面积相当于2014年的1.7倍,价格上涨12%。2016年,北京强化了住宅限购限贷,投资资金大规模涌入“类住宅”市场。全年北京普通住宅成交50462套,酒店式公寓成交62844套,居然超过了普通住宅成交。

  今年前两个月,北京酒店式公寓销售均价为每平方米45399元,比2016年全年销售均价上涨了52.5%,而同期普通住宅每平方米37967元。“类住宅”火爆,是当前楼市投机炒作泛滥,资金见缝插针的缩影。“酒店式公寓”或“公寓式办公”等“类住宅”,原是针对短期商务旅行人士,在城市商业或商务中心开发的“宜居宜商”建筑。多年以来,这类房屋仅作为住宅的补充,年度供应和销售均不足住宅的十分之一。近年来,随着热点城市强化住宅限购,资金遂开始涌向不限购的“类住宅”。当然,被限购和高房价挤出的需求,也是“类住宅”变得如此吃香的原因。深圳近期70%的新推盘为“类住宅”。

  “类住宅”销售突然放大,京沪深表现最为突出。2016年,北京“类住宅”销售面积增长196%,销售套数首次超过住宅,占商品房成交总数的60.1%。2004年,深圳“类住宅”在商品房成交中仅占比4.5%,2015年升至11.5%,2016年升至17.8%,近10年销售价格年均涨幅达到16.1%。2016年,上海“类住宅”成交275万平方米,同比增长145%,销售均价达2.57万,同比增长23%,在售“类住宅”楼盘消化周期仅5.3个月。

  不能否认,住宅价格高企的背景下,“类住宅”确实发挥了补充住宅供应不足、缓解房价高企的功效。对非户籍人群,“类住宅”或许是他们在大城市实现“住房梦”的唯一途径。同时,“类住宅”整体均价明显低于同区域商品住房,也迎合非户籍人群收入现状。而且,“类住宅”增加了低租金房屋的供应规模。此外,这事实上也是规划管制与市场突破管制的结果。大城市住宅用地需求最大,但由于土地用途管制、片区规划限制,加上各区都要发展短期税收和GDP贡献大的工商业,造成一边是住宅需求不足,另一边是商业办公、工业严重过剩。结果就是,开发商打擦边球,开发“类住宅”。

  由于住宅销售更能赚钱、更快回笼资金,更易于让土地卖个好价钱,地方政府也是“睁一只眼、闭一只眼”。于是,在规划报建审批阶段,让最小分割单元面积报小一点,便于以后的切割改造。批后监管也存在问题,上下左右切割成小单元,而且煤气管道、卫生间、外挂空调接入都预留了接口,所有这些都是监管漏洞。从实际调研看,“类住宅”违反了土地用途管制、城市分区规划,造成城市生活和生产功能区混杂穿插,用地效率降低、久治不愈的“城市病”越来越突出。而且,“类住宅”大行其道,擅自改变房屋内部结构的空间分割,也让消防和安全形势愈加严峻。

  更重要的是,“类住宅”基本上迎合楼市投资需求、投机炒作,缺乏教育、医疗配套,不仅浪费土地资源,且导致楼市投资氛围恶化,更导致投资需求潜藏和隐性化,让楼市和金融风险隐蔽,恶化了系统性风险。同时,这也导致区域开发的“房地产化”趋势,资金严重“脱实入虚”。2015年以来,北京和上海均发布政策抑制“类住宅”蔓延,如暂停网上签约等。此次,北京出台的政策,从设计报建、交易和再交易对象、银行贷款、中介代理等各个环节,全面堵死了“类住宅”作为投资增值资产的生存空间与变现渠道,促其全面回归商业办公楼的原有功能。

  全面封堵,短期内确实会起到抑制投机炒作的功效。但我们更该反思“类住宅”火热背后的问题。环视国内外,城市土地供应的弹性都很小,在人口向大城市迁徙的大趋势下,大城市土地供应弹性更小。去年底中央经济工作会议以来,多次强调大城市增加供地,但从反馈的信息看,增加供地确实很难,关键在于盘活低效闲置的存量土地难度高。一方面,“类住宅”反映供地不合理,大城市40%至50%的存量用地在工商业上,住宅用地普遍不足20%,而欧美那些大城市的比例刚好反过来。

  “类住宅”乱象也反映了一些地方政府基于短期GDP、税收及区域发展外在形象等考虑,特别注重发展工商业。而存量工商业用地主体也想实施“工(商)改住”,却既不愿做配套、也不愿补缴土地出让金,近年来屡屡开始打擦边球,向“类住宅”寻找盘活途径。因此,在严厉打击“类住宅”的同时,更要改变供地激励,调整土地供应结构。大城市产业结构升级较快,新增用地要向住宅倾斜,加快盘活存量土地,特别是低效闲置的工商业用地,并同步加快公共服务设施建设。

  (上海证券报)

编辑:徐文婷
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