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南京麒麟新盘遭限价砍掉1万多?

作者:稿源:人民网 2017-05-12 15:45


京奥港未来墅地块示意图。

  南京麒麟有轨电车有望于今年7月通车的消息将买房人的目光又一次聚焦到这里,作为传统的刚需板块,一年前却拍出了一幅楼面地价高达22353元/㎡的住宅用地。近日,这家楼盘对外宣布最快将在本月内首开,然而房价可能只在28000元-30000元/㎡左右,跟开发商之前40000元/㎡的“放风价”相去甚远。

  扬子晚报全媒体记者马祚波

   上市日期一拖再拖,价格“一降再降”

  去年4月15日举行的一场南京土地拍卖会上,北京嘉诚历经61轮争夺,以47.6亿元的高价摘得麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块,楼面价高达22353元/㎡,成为区域新高,溢价率达到163%。

  嘉诚其实是民营企业北京京奥港集团的“马甲”,该地块也是北京京奥港集团在南京继京门府之后的第二个项目。而此前的麒麟最高地价是2015年10月拍出的8260元/㎡,业内人士估计,以22353元/㎡的楼面价计算,未来这家楼盘的房价可能卖到4万/㎡,这一价位也正好符合开发商的“放风价”,而当时周边的楼盘如启迪方洲的售价只有17000元-22000元/㎡不等。

  然而,该楼盘的上市日期却一拖再拖,从最初的预计2016年年底入市,到今年春节后,再到新近透露的5月底上市首开,名为京奥港未来墅的这家楼盘始终“光打雷不下雨”。与此同时,开发商的“放风价”也一降再降,刚拿地时的产品定位为科技生态豪宅,户型以100-180平方米为主,精装价预计40000元/㎡;到了今年初,在限价政策的影响之下,“放风价”也一路从40000元/㎡降至35000元/㎡以下,产品也从精装改成毛坯,最近传出的消息是,房价可能会被限制在30000元/㎡之内,最低价或是28000元/㎡。

   真实“楼面价”究竟几何?算法有不同

  有业内人士曾经算过一笔账,按照该项目22353元/㎡的楼面价计算,加上建设成本、营销费用、财务成本等等相关税费在内,上市售价低于30000元/㎡的话,或许意味着没有钱赚,或是利润微薄。然而,楼面价真的是按22353元/㎡计算吗?

  扬子晚报记者注意到,去年5月份南京曾经出台楼市价格调控政策的“升级版”,即规定对于土地竞拍中溢价超过45%以上的保障房建设资金,不得计入楼盘房价准许成本。如何理解呢?可以看下这幅地块的具体出让条件,根据南京市国土部门的出让公告,G09地块的出让起始价为18.1亿,最高限价26.3亿(从18.1亿溢价45%),如果达到最高限价时仍有竞争的,停止竞争地价,改为竞争保障房建设资金,价高者得。

  

  最终,京奥港以47.6亿拿下该地块,楼面地价为22353元/㎡。不过,根据物价部门的规定,从26.3亿元到47.6亿元的溢价部分,将不被计入房价成本,也就是说,官方认定的该地块总价为26.3亿元,其相应楼面地价则为12350元/㎡。如果这样来看的话,楼面价为12350元/㎡,楼盘限价28000元/㎡,似乎也合情合理。

   高地价项目“既往也咎”,上市价将平易近人

  也许有人会说,去年5月份出台的这一政策,对于一个月前拍出的地块有效吗?南京市物价部门给出的答复为,“不认高地价”,对于政策出台前拍下的高价地同样有效。南京市物价局服务价格处处长王阳当时在接受记者采访时便表示,“不管是过去还是今后的高价地块,没有上一次开盘价格可以参考的,备案时都将以一个标准来衡量是否合理,即‘与周边同档次、同类型楼盘相当,并与南京经济发展、居民收入相协调’。”其后,南京市物价部门多次强调,将严格执行“对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金不计入其房价的准许成本,不作为申报价格的组成部分”的政策。这也意味着,开发商即使花“血本”拍了高价地,卖房时也不能随意乱要价。

编辑:王辉文
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