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中海:昔日楼市“三甲” 重走规模路线

作者:稿源:中国网 2017-07-13 11:05


  进入“颜时代”的中海开始提速。从2017年上半年成绩单来看,中海实现销售额约为1273.2亿港元,同比增长33.6%,但仍低于同级别房企增幅均值。不过,中海在土地市场表现却十分抢眼,拿地金额同比增幅近5倍。业内认为,盈利能力是中海的优势,但在销售规模上中海已经掉出房企第一梯队。中海新掌门人颜建国回归后,中海调整企业管理架构、拿地提速都反映出中海不再仅仅要求利润,也开始追求规模。不过,对于已掉队的中海来说,重回第一梯队仍是前路漫漫。

  成绩单:销售增幅低于均值

  2017年已过半,虽然从3月开始,各城市加强房地产市场调控,但今年上半年,在部分已公布2017年销售目标的企业中,大部分房企目标完成率已超50%,平均完成率已达59%,这说明房企销售目标整体完成情况形势较好。其中,中海今年上半年销售业绩表现可以用“中规中矩”来形容。

  根据中海发布的公告显示,2017年上半年,中国海外系列公司的累计合约物业销售约为1273.2亿港元,累计楼面面积约为779.74万平方米,按销售金额排名位列行业第7位。按照全年2100亿港元销售目标来计算,中海半年时间内已完成60.6%的任务。与去年同期的952.57亿港元相比,增长了33.6%。

  这也是颜建国回归后,中海交出的第一份半年成绩单。仅仅从销售增幅上来看,33.6%的增长率远远超过去年同期11.6%的增幅,纵向对比来看,中海实现了不错的业绩增长。但是,横向对比来看,相比于同一级别的其他房企而言,中海的业绩增幅则不尽如人意。

  据中国指数研究院发布的2017年上半年房企销售排名显示,今年上半年销售额过千亿元的房企达到7家,销售额增长率平均达到61.87%,中海33.6%的增长率显然不太高。

  以上半年业绩排名榜首的碧桂园为例,碧桂园及其附属公司,连同其合营公司和联营公司,共实现合同销售金额约2889.1亿元;合同销售建筑面积约3226万平方米,分别同比增长131%和106%。房企销售排行榜第8位的龙湖,今年上半年实现合同销售金额926.3亿元,同比增长140%。

  事实上,近年来,中海的销售额一直处在稳定增长的状态,但在其他房企销售规模快速扩张的情况下,中海已明显掉队。据了解,2007年之前,万科和中海一直是中国房地产行业的前两名,随后被保利追上,而在前任董事会主席郝建民时代,中海地产2013年排名第5、2014年排名第7、2015年排名第6。2016年以1925.1亿元排名第6,但是相比恒大与万科的3731.5亿元和3622亿元,已经有了一定的差距。

  策略生变:拿地凶猛

  相比于销售业绩不算突出的增长,今年上半年中海在土地市场的表现则更令人瞩目。2017年上半年,中海共斥资358.67亿元获取了27宗地块,总土地面积203.3万平方米,总楼面面积633.46万平方米,应占楼面面积531.19万平方米。若包括中海宏洋在内,中海系上半年以总计404亿元收购获得了650.9万平方米的土储。

  这与中海之前在土地市场一贯谨慎的风格明显不同,2017年上半年与去年同期数据相比可以看出,中海今年以来收购的土地规模与之相去甚远。资料显示,中海2016年上半年仅获取4宗地块,分别位于济南、香港、南昌、长春四个城市,共耗资81.98亿元,应占楼面面积228.02万平方米。

  实际上,中海拿地节奏生变始于去年11月底,在2016年最后一个多月的时间里,中海耗资近160亿元,在11-12月合计拿下11宗地,并使得全年的土地收购数量激增至18宗。

  显然,2017年中海亦延续了去年底的节奏,若加上7月新获取的福州闽侯、南京六合两宗地块,截至7月6日中海已斥资382亿元获取土储,逼近去年全年的409亿元。中海方面曾表示,2017年,中海土地市场的资本开支计划是1000亿元、1600万平方米,这就意味着今年下半年,中海在土地市场仍将积极拿地。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,过去多年,中海借助央企的资源优势,发起多次大型公司并购,这是中海获取土地储备的主要方式。近年来,大中城市地价上涨明显。在招拍挂市场硬碰硬,对房企的资金实力要求极高,过去的中海往往避开如此公开拿地。颜建国回归后,中海拿地方式显然有所变化,此前中海拿地略显保守,随着拿地节奏渐密,中海将驶入快车道。

  目标4000亿:难回昔日地位

  颜建国回归后,中海的变化不仅仅体现在拿地风格的转变,也包括对组织架构的调整。在2016年度业绩发布会上,颜建国曾称,中海对市场规划做出了一些修订,一些策略也会因变化的市场环境、状态做出相应调整,如在战略目标、组织架构、拿地方式、管控模式等方方面面进行优化。

  近期有消息称,中海计划撤销郝建民设立的战略与风险管理部,新设运营管理部、海外事业部、创新业务发展部,恢复客户服务部等部门。

  在业内人士看来,这些变化也意味着作为曾经的“利润王”,中海开始不仅仅要求利润,也开始追求规模化发展。颜建国也曾表示,中海会在规模与效益、机会与风险中做一些调整。

  去年,中海曾提出2020年实现4000亿港元的销售目标和保持30%毛利率的盈利能力。颜建国上任之后也表示,中海的很多传统都将继承,包括原定的2020年希望达到4000亿港元、毛利率希望达到30%的目标。这意味着,掉队近十年的中海开始加速。

  事实上,许多业内人士对于中海的前景是看好的,毕竟中海拥有极强的盈利能力以及丰富的土地储备。资料显示,中海通过整合中建、中信后,获得了极大规模的土地储备。在过去的三年间,中海地产通过并购获得了4000多万平方米的优质土地,总土地储备超过7000万平方米,在国内房企中排名前列。再加上今年中海在土地市场疯狂抢地,中海的土地储备可以支撑中海4000亿港元的目标。

  不过仅从中海2020年4000亿港元的发展目标来看,相比曾经与之比肩或不及中海的万科、恒大、碧桂园等企业相比,目标仍然有所差距,毕竟在去年这三家企业的销售额已经接近4000亿元的大关。因此,未来中海的竞争对象会将锁定在龙湖、融创等快速增长的企业。

  不过在严跃进看来,中海中规中矩的发展模式,在节奏上是跟不上一些创新力度强的企业的。因此中海更需要在销售规模做大的过程中,尝试做轻资产,比如在一些大型商业、文化等产业方面都值得企业去进行合作开发。这样才能够优化资产结构和提高企业估值。

编辑:王辉文
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