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新政!北京自住房将变共有产权房

作者:稿源:中国网 2017-08-04 09:38


  近日,北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下简称《办法》),现就《办法》内容向社会公开征求意见。

  《办法》的重要亮点:

  一是“新北京人”分配不少于30%。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

  二是实现网上申请。符合条件的家庭,登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请,在线如实申报家庭人口、户籍、住房等情况,并准备相关证明材料。让“数据多跑路、百姓少跑腿”,实现高效、便民服务宗旨。

  三是规范退出机制。共有产权住房购买5年后,可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。此举有利于实现共有产住房循环使用,更大程度上发挥保障作用。

  需注意以下几点:

  第一,新房新办法、老房老办法,以销售为时间节点。

  第二,各区的房源,都要有30%划给新北京人。在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。

  第三,单身人士申购需年满30岁。

  第四,有过住房转出记录的家庭,不能再申购共有产权房。如果离婚了,需要3年之后再申购。有违建不更正的,也不能申请共有产权房。

  第五,再申请自住房不在市住建委平台上了,改成区里报名、区里监督摇号、区里定优先组顺序。

  第六,选了房又不要的行为发生两次以上,3年内别申请了。

  第七,个人和政府指定持有机构分别拿多少比例的房子,看预定售价和摇号选房时的同区域同品质商品房均价比。

  第八,持有不满5年的只能代持机构回购。

  第九,持有满5年的,同等价格下代持机构优先买;也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭;还可以转成商品房销售给代持机构分成;满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。

  第十,物业费和公维,再加上暖气费之类的,共有产权双方谁住房谁承担,也就是购房人承担。

  第十一,出租指定平台,中介不能代理共有产权房的出租出售。

  第十二,弄虚作假,10年禁止申请保障房和政策房。

  以下,是京房字权威解读:

  PART 1 共有产权住房将替代自住房

  有些老粉丝还记得,在2014年时,住建部提出过共有产权的概念,住建部:北京等六城市试点共有产权,那会儿,自住房还不等于共有产权房。

  但是从2017年8月3日这个时间节点之后,自住房将被新的共有产权住房替代。

  当然,原有的老自住房还是会执行老办法;今后新入市销售的项目,包括目前尚未摇号的朝阳区锦都家园自住房项目,也将执行新的共有产权住房规定。特别说明,朝阳区锦都家园将执行按老办法审核条件,将来销售的时候签订新版合同,按照新办法管理。

  其实,共有产权住房并不是一个新鲜事,此前上海在保障房中已经实施了共有产权制度,【京房字】专家组也参与了北京市多次对上海共有产权制度的调查和研究。

  先解释一下,所谓“共有产权住房”,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

  简单来说,就是一套房子,政府和购房人各持有一定比例的产权,那么购房人在购买时就可以支付较少的房款,买下一套自住的房屋。更有利于中低收入家庭解决住房问题。

  虽然政府也占有一定比例的产权,但如果购房人是自住的话,那么房屋的使用权是完全归购房人的。确保了通过此套房屋来实现家庭自住的目的。

  此前,有很多市民、包括【京房字】的粉丝反复提建议,杜绝自住房牟利空间。最后,如果该套房屋出租或出售,由于政府占有一定比例的产权,那么出租或出售就有了诸多限定条件。

  这次征求意见稿里一些总体的内容包括,共有产权住房用地会在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。

  各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

  也就是说,和自住房一样,共有产权住房也覆盖到了“新北京人”。

  总结一下,北京推出了共有产权住房,对于完善住房保障体系、完善住房制度,建立房地产调控长效机制,支持中端购房,抑制投机,促进公平,将起到重大意义。

  北京市房协秘书长陈志认为,北京推出的共有产权住房制度在探讨长效机制的推进上,又迈出了一大步。

  “共有产权住房应该是长效机制的重要组成部分之一,有许多的创新点。它兼顾了公平、特别仍然突出以保障为主,而且在使用人的角度上看,有同质同权的创新,房屋的质量、环境、以及将来物业费的缴纳等等,各个方面有透露出同质同权的意图。”陈志说。

  他表示,共有产权住房制度兼顾了属地原则,兼顾了职住平衡的原则,而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。在很多的程序设计上,以便捷为主,方便群众,充分利用了现代的互联网技术和条件,在整个的程序管理上,细节全面充分、周到。应该说这是一项质量相当不错的立法。对于未来北京的房地产市场,也将产生积极的影响。

  征求意见稿提出,共有产权住房建设项目应当根据城乡规划要求,结合城市功能定位和产业布局进行项目选址,优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域,推动就业与居住的合理匹配,促进职住平衡。

  共有产权住房户型以中小套型为主,套型设计功能布局合理,有效满足居住需求。

  下面,我们就从申请、购买、使用、再上市等各个方面,对新的共有产权住房政策进行具体解读。

  PART 2 准入资格:符合限购且无房家庭才可申请

  共有产权住房的申请条件和目前的自住房有很多差别,【京房字】在此也加红加粗标注了。

  1、申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。

  2、申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。

  一个家庭只能购买一套共有产权住房。

  同时办法中规定了4种情形,不得申请购买共有产权住房:

  1、申请家庭已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的。其实也就是说已经有房的家庭。

  2、申请家庭有住房转出记录的。【京房字】提醒您,这里没有规定时限,没有规定时限,没有规定时限!如果最终文件行文还是这样,那么请注意,未来房屋通过交易、赠与、法院判决转出去的,也一样不能再申请。

  3、有住房家庭夫妻离异后单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年的。这条是为了防范通过离婚来钻空子的行为。

  4、申请家庭有违法建设行为,申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。这一条不用解释。

  另外,申请家庭如果承租公租房、公有住房(含直管和自管公房等)后又购买共有产权住房的,应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。

  【京房字】认为最后一条公租房和公有住房承诺腾退的内容,需要在操作层面细化。

  此前经【京房字】争取,入住公租房再购买自住房的家庭,可以住到新房收房之后。那么希望未来在设计承诺书的时候,也不是让大家网签之后立刻就退房,延续此前更便民的政策。

  再说一条共有产权住房总的配售规则。

  共有产权住房配售工作由各区住房城乡建设委(房管局)组织实施,房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭,以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

  其中,非本市户籍无房家庭申购共有产权住房的具体条件,由各区人民政府根据本区功能定位和发展方向等实际情况确定并面向社会公布。

  也就是说,房源将优先配售给该区户籍或该区工作的北京户籍家庭,同时,“新北京人”也纳入到了共有产权住房的保障范围中。

  PART 2 申请流程:两次以上弃选3年内不得再申购

  共有产权住房实行网上申购,申请和摇号等流程与自住房类似,但也有几个不同、需要注意的地方。

  1、网上公告。开发商取得项目规划方案复函后,向项目所在区住建委(房管局)提交开通网上申购的申请,经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告,网上申购期限不少于15日。

  2、网上申请。符合条件的家庭,可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登陆区住建委(房管局)官方网站提出项目购房申请,在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》,如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况,并按照本办法规定的条件和项目公告,准备相关证明材料。

  注意!!!共有产权住房不再像过去那样在市住建委官网上发布申购公告和网上申请,而是在各区住建委或房管局官网上。【京房字】志愿者小组已经启用抓取信息的程序,帮大家随时盯着新进展。

  3、联网审核。市住建委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内,通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核,区住建委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭,可取得申请编码。

  申请家庭可登陆区住建委(房管局)官方网站查询资格审核结果。对审核结果有异议的,可以自资格审核完成之日起10个工作日内,持相关证明材料到区住房建设委(房管局)申请复核。

  请注意,查询审核结果是去区住建委或房管局官网。不是原来市住建委的通道了。

  摇号和配售也一样,是由区住建委(房管局)监督指导开发商开展摇号配售。

  1、摇号名单。区住建委(房管局)应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组,确定摇号家庭名单,并在其官方网站面向社会公示。

  也就是说,共有产权也会有优先组的区别,哪类家庭优先,是由区里来确定并分组。

  2、摇号配售。开发商对符合条件的申请家庭进行公开摇号,确定选房顺序。摇号应当使用全市统一的摇号软件。摇号结果在区住建委(房管局)官方网站和销售现场公示3天。

  虽然是各区摇号,但使用的还是全市统一的摇号软件。另外,摇号也要在区住建委或房管局的监督指导下,确保公平公开公正。

  3、顺序选房。开发商应提前5个工作日,在销售现场和区住建委(房管局)官方网站发布选房公告,明确选房时间、地点、批次安排等。家庭按照摇号确定的顺序选房,家庭放弃选房的,由后续家庭依次递补。

  这条与自住房基本相同。

  4、购房确认。开发商应在选房现场对选房家庭申请材料进行核对,留存相关复印件,符合条件的,将联机打印的《家庭购房申请表》和《承诺书》经申请家庭签字确认后,一并报区住房城乡建设委(房管局)复核。复核通过的选房家庭可签订购房合同。

  如果公开选房后房源有剩余的,和自住房一样,会发布递补选房公告,并组织其他摇号家庭依次选房。递补选房后满6个月,房源仍有剩余的,由市住建委统筹调配给其他区进行配售。

  请注意,原来的政策是可以对外公开销售。现在从行文上看已经没有这个环节了。

  另外再提醒一条重要的信息。

  就是申请家庭取得的申请编码,可以申请其他项目,但申请时须重新登陆区住建委(房管局)官方网站对申请编码进行激活。这个和小客车摇号类似,要点击一下激活。

  鉴于一些粉丝经常容易遗漏重要操作环节,

  因此再提示3遍,激活!激活!激活!

  当然,申请家庭情况有变化的,应及时登录网站进行变更。市、区住房城乡建设委(房管局)按规定重新进行审核。

  最后说一条最重要的,就是申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同,累计两次及以上的,3年内不得再次申购共有产权住房。

  前两年,【京房字】发过对于弃选的征求意见。当时是说3次降级。请注意,这次不是降级,而是3年内不得申购。

  再次提示,如果对于哪个环节有建议,请到下方留言。

  PART 4 产权比例:按照价格占比确定

  共有产权住房的价格肯定是大家最关心问题之一。之前默认的是,自住房价格大约为周围房价的7成,未来再转让时也按照差价中的3成补交费用。

  给有点闹不清楚的粉丝做个解释,一个是市场价,一个是差价,二者不能简单相加等于全部。

  但是以后共有产权的房子,就不是这个算法了。

  从大前提看,共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。

  开发商依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为±5%。

  既然是政府和购房人共有产权,那么双方的各自产权份额如何确定?

  征求意见稿中指出,购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有。

  简单来说,就是看摇号、选房时该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格,以这个价格来计算,共有产权房供地时定的价格占多大的比例,购房人的产权份额就占多大比例。

  举个例子,某个共有产权住房,供地的时候确定将来的销售均价为3万元/平方米,在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平米的话,那么购房人占有的产权份额就是四分之三,也就是75%,另外25%则是政府占有的产权份额。

  征求意见稿中,共有产权住房项目销售均价和共有份额比例,应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前,由代持机构委托房地产估价机构进行评估,并由住建委同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。

  当申请家庭选定了共有产权住房,夫妻双方应共同与开发商、代持机构签订三方购房合同,作为购房家庭产权份额的共同共有人,未成年子女为同住人。

  共有产权住房的合同范本将由市住建委会同市工商局制定。

  购买共有产权住房的,购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。也就是说,购买共有产权住房申请贷款,可以享受贷款针对政策房的优惠政策。

  另外,在办理不动产登记(也就是过去的房产证)时,共有产权住房的房屋产权性质为“共有产权住房”。不动产权证书会发放给购房人,证书在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。

  PART 5 再上市:满5年购房人可购买政府份额转商品房

  已经购买的共有产权住房如何出租或者出售,也是大家关心的问题。

  征求意见稿里是这么写的,已购共有产权住房用于出租的,所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。

  【京房字】给出租分成举个例子,购房人产权份额如果是75%,房子出租的月租金为4000元,那么每月购房人拿到手的租金就应是3000元。

  征求意见稿提出,购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息,优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。

  请注意!请注意!请注意!今后的共有产权房只能放在这平台上,其他的渠道都有风险。而且,所有中介也要注意,不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务!

  这个平台由北京市保障房建设投资中心建立,为共有产权住房的出租和再上市出售服务,具体的实施细则由市住建委另行制定。

  下面说再上市出售。上面的出租内容已经和很多大V传的不同,下面的出售环节,更是和大V们转发的“封闭运行”不一样。

  看政策,还是看【京房字】吧。

  喘口气继续说正事。

  共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住建委(房管局)提交申请,由代持机构回购。

  回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

  共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

  这里再上市分为三种情况:

  1、购房人向原分配区住建委(房管局)提交上市申请,明确出售价格。同等价格条件下,代持机构可优先购买。

  2、代持机构放弃优先购买权的,购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额比例不变。

  3、共有产权住房购房人和代持机构经协商一致,可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。

  另外,购房人取得不动产权证满5年,也可按市场价格购买政府份额后获得商品房产权。

  特别提示:如果征求意见稿不再改动,而是按照现在的行文正式印发,那么以后的共有产权房业主,如果不是为了省去几百元上千元的费用,就没必要自己办契税了。

  反正是按照不动产权证的日期算。催着开发商尽快把产权证办下来就行。

  既然可以再上市,那么再上市出售的价格如何确定?

  征求意见稿规定,代持机构行使优先购买权、购房人购买政府份额的房屋价格,应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

  再补一个之前【京房字】粉丝提到的漏洞。购房人转让价格明显低于评估价格的,代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。

  已购共有产权住房的家庭通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的,应当按市场价格购买政府份额,取得商品住房产权后实现退出,或由代持机构回购其所有的产权份额。

  最后,还有两条很实际的问题。

  收房时要缴纳的公共维修资金,是共有产权住房购房人应当全额缴纳住宅专项维修资金。共有产权住房的物业服务费也是由购房人承担。

  据分析,这是因为购房人是房屋的唯一使用方,所以承担使用环节的费用。

  而对于共有产权住房购买和再上市时的税费问题,购房人则是只负担其产权份额比例的税款。

  PART 6 监督管理:弄虚作假10年内禁止申请政策房

  在前面【京房字】已经提到了,现在照顾后台的1万多中介从业人员,在这里再做个重复说明。

  房地产中介机构及其人员不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。

  其次,对于弄虚作假的处罚,共有产权住房比自住房更加严厉。估计大家阅读到这里已经很累了,因此【京房字】换个格式提醒各位粉丝。

  经查实,申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况,

  伪造或提供不真实相关证明材料,

  申请时书面承诺腾退所租住的公共租赁住房、公有住房,在规定期限内拒不腾退的,

  禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房,

  并按以下情形处理:

  1、已取得资格的,由区住建委(房管局)取消其购买资格;

  2、已签约的,开发商应与其解除购房合同,购房家庭承担相应经济和法律责任;

  3、已购买共有产权住房的,由代持机构责令其腾退住房,收取住房占用期间的市场租金,住房腾退给代持机构后,由代持机构退回购房款。

  共有产权住房购房人、同住人违反购房合同,且拒不按代持机构要求改正的,房屋所在地区住房保障管理部门可以责令其腾退住房,禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。

  此外,此次共有产权住房还纳入了信用管理。

  申请人、购房人、同住人以及相关单位和个人有违反本办法规定的情形的,行政机关应当按照国家和本市规定,将相关行政处理决定纳入本市信用信息管理系统。

  申请家庭成员在本市信用信息管理系统中记载有违法违规或严重失信行为的,区住建委(房管局)依据相关规定限制该家庭申请购买共有产权住房。

编辑:王辉文
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